Wynajem nieruchomości: czy i jak płacić podatki

Z czego to wynika? Dla wielu osób, które wynajmują mieszkania, jest to dzisiaj trochę przypadkowa działalność. Jeden odziedziczył mieszkanie „po babci", drugi kupił, „bo kolega też kupował", a trzeci kupił „dla dzieci", które dziś chodzą jeszcze do podstawówki. Aby nie stało puste - osoby te zdecydowały się na wynajem. Osoby te prowadzą działalność wynajmu mieszkań często w sposób chaotyczny; przysparza im ona wielu problemów. Po okresie wynajmowania zdarzają się kilkumiesięczne okresy pustostanu. Zdarza się, że najemca wyprowadził się znienacka, nie wpłacając ostatnich należności. Często nie ma żadnych regularnych rejestrów przychodów. Wiele osób nie ma odpowiedniej wiedzy, jak w takiej sytuacji liczyć podatek i w efekcie decydują się nie zgłaszać tych dochodów, licząc, że prawdopodobieństwo ich ujawnienia jest niewielkie. Inni czynią to w pełni świadomie od początku. Jest w końcu grupa ludzi (osoby starsze, mniej wykształcone), którzy nie mają wiedzy, że w ogóle powinni zgłaszać takie dochody. (…)

Nikt oczywiście nie lubi płacić podatków i będziemy robić wiele, aby je w racjonalny i legalny sposób ograniczać. Uważamy jednak, że mały sens miałoby z jednej strony budowanie sobie podstaw wolności finansowej, a z drugiej - branie ryzyka jej ograniczenia z powodu niepłaconych podatków. A więc od początku przyjmij, że portfel budujesz przejrzyście i legalnie ze spokojem ducha i myśli. (…)

Ze względu na specyfikę i znaczenie podatków, w najbliższym czasie poświęcimy temu zagadnieniu oddzielną książkę, a dziś zarysujemy dla twojej potrzeby jedynie podstawowe kwestie podatkowe. (…)

Podatek dochodowy

Podatek dochodowy od osób fizycznych to - jak sama nazwa wskazuje (okazuje się, że czasami coś w podatkach potrafi nawet być zdroworozsądkowe) - podatek, który płacą fiskusowi osoby fizyczne, czyli wszyscy zwykli śmiertelnicy. Opodatkowany w tym wypadku jest ich dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, a w niektórych przypadkach cały przychód (jak np. przy ryczałcie - tutaj nie masz możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów).

Co do zasady, podatek ten jest w Polsce płatny wg progresywnej skali podatkowej. Progresywna skala oznacza, że osoba z wyższymi zarobkami nie tylko płaci wyższe podatki (no, bo przecież 18 procent od 200 000 zł to dużo więcej niż 18 procent od 20 000 zł), ale dodatkowo osoba taka, po przekroczeniu tzw. progu podatkowego, płaci od tych dochodów podatek według dużo wyższej stawki (np. w 2009 roku wyższa stawka wynosi 32 procent).

Ktoś, kogo dochody są opodatkowane według progresywnej skali podatkowej, rozlicza się według tzw. „ogólnych zasad opodatkowania". Niektórzy podatnicy mogą skorzystać z innych form opodatkowania. Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorców. Mogą oni skorzystać np. z ryczałtu czy podatku liniowego, po spełnieniu określonych warunków.

Dochody z najmu podlegają opodatkowaniu, tak jak każdy inny rodzaj dochodu. Nie są niestety traktowane wyjątkowo.

Ryczałt i zasady ogólne to dwie chyba najpowszechniej spotykane obecnie formy opodatkowania przychodów z najmu, prowadzonego przez osoby fizyczne.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych jest podstawową formą opodatkowania. W praktyce oznacza ona, że do wszelkich innych osiąganych przez ciebie w danym roku przychodów (np. ze stosunku pracy, z prac zleconych czy twoich przychodów w oparciu o wyprodukowane przez ciebie dzieła) dodajesz przychody z najmu mieszkań. Z kolei w odpowiedniej rubryce formularza PIT, do kosztów uzyskania tych przychodów możesz dodać uzasadnione wydatki (jest ich wcale niemało - koszty obsługi i zarządzania, porady prawne, drobne remonty i naprawy).

Według skali podatkowej obowiązującej w 2009 roku, różnica między przychodami a kosztami (czyli twój dochód z najmu) jest opodatkowana stawką 18 procent dla pierwszych 85 528 zł, a nadwyżka powyżej owych 85 528 zł opodatkowana jest wg stawki 32 procent. Przy czym te kwoty graniczne (tzw. progi podatkowe) dotyczą całości twoich dochodów, a nie poszczególnych źródeł dochodów z osobna. Oznacza to w praktyce, że jeśli twoje łączne roczne dochody z tytułu stosunku pracy wyniosą właśnie 85 528 zł, a dochody z najmu wyniosą dodatkowe 10 000 zł, to z punktu widzenia twojego biznesplanu opłacalności kupna mieszkania na wynajem, powinnaś uznać, że podatek, jaki będziesz musiała odprowadzić z tytułu dochodów z najmu, wyniesie 3200 zł (32-procentowa stawka), a nie 1800 zł (mimo, że twoje dochody z najmu są dużo niższe niż dopuszcza pierwszy próg podatkowy).

W praktyce jest to wygodny sposób, który nie wymaga od ciebie załatwiania czegokolwiek (co miesiąc przelewasz jedynie pieniądze na konto urzędu skarbowego, a na koniec dodajesz swoje dochody z najmu do innych uzyskanych przez ciebie w trakcie roku dochodów i dopłacasz podatek). Ale - jak widziałaś powyżej - zapłacisz prawdopodobnie dość wysoki podatek, zwłaszcza, jeśli twoje zarobki z tytułu wynagrodzenia za pracę są wysokie. Osoby opodatkowujące się w formie ryczałtu płacą 8,5 procent od swoich przychodów z najmu dla pierwszych 4 tysięcy EURO (kwota w zł w 2009 roku to 13 510 zł) oraz 20 procent od przychodów powyżej tej progowej kwoty. Tutaj nie masz możliwości odliczania jakichkolwiek kosztów związanych z obsługą mieszkań. Płatności zryczałtowanego podatku dokonujesz, co miesiąc lub co kwartał. Na koniec roku nie musisz sumować przychodów z najmu z innymi przychodami, więc tutaj nie występuje ryzyko tego, że osiągając dodatkowe przychody z najmu, „wpadniesz" w wyższy próg podatkowy. Pamiętaj o tym, że
przychody opodatkowane ryczałtem są wykazywane w odrębnym zeznaniu podatkowym (PIT-28), składanym do końca stycznia roku następującego po roku, których one dotyczą.

Jeśli masz tylko jedno mieszkanie na wynajem, z którego czerpiesz korzyści, to być może całość twoich przychodów zmieści się w pierwszym progu ryczałtu, a więc od 10 000 zł przychodu zapłacisz tylko 850 zł podatku. Czyli istotnie mniej niż rozliczając się na zasadach ogólnych. Aby móc opodatkować się w formie ryczałtu, musisz zgłosić twoją wolę do swojego urzędu skarbowego nie później niż do 20 stycznia roku, którego dotyczą przychody, składając odpowiednie oświadczenie. Jeżeli rozpoczynasz wynajem mieszkania w trakcie roku, stosowne oświadczenie musisz złożyć przed jego rozpoczęciem. Wtedy też zdecydujesz, czy chcesz się rozliczać miesięcznie, czy kwartalnie oraz możesz też wskazać, czy najem chcesz rozliczać samodzielnie, czy wspólnie z małżonkiem.

Inną spotykaną formą prowadzenia i opodatkowania działalności wynajmu jest zarejestrowanie jej jako działalności gospodarczej prowadzonej przez ciebie, jako osobę fizyczną. Działalność taką rejestrujesz na początku w ewidencji działalności gospodarczej w urzędzie gminy, a następnie we właściwym urzędzie skarbowym. Następnie w formie podatkowej książki przychodów i rozchodów prowadzisz pełną ewidencję osiąganych przychodów i wydatków. Dla przychodów wystawiasz stosowne faktury, poniesione wydatki dokumentujesz fakturami wystawionymi dla ciebie. Osiągnięty dochód, będący różnicą przychodów i kosztów, obliczany jest co miesiąc i opodatkowany liniową stawką 19 procent. Ważne jest abyś pamiętała, że wybierając ten sposób opodatkowania, nie możesz rozliczać się wspólnie z małżonkiem. Co miesiąc płacisz stosowną zaliczkę, a na koniec roku wykazujesz przychody i koszty z najmu w zeznaniu PIT-36L.

Amortyzacja

Ważnym, a często pomijanym przez początkujących inwestorów, aspektem opodatkowania przychodów z najmu jest fakt, że w zależności od wybranej przez siebie formy opodatkowania, możesz swoje przychody z najmu pomniejszać o odpisy amortyzacyjne.

Co to takiego? Idea amortyzacji zakłada, że zakupiony budynek lub maszyna (czyli tzw. środki trwałe) zużywają się w użytkowaniu przez dłuższy czas i dlatego nie można zaliczyć w koszty ich całej ceny w momencie zakupu. W zależności od rodzaju zakupionego majątku różne są okresy amortyzacji - np. dla komputerów wynoszą one 2-3 lata (komputery szybko się dziś „starzeją"), ale dla budynku może to być i 40-60 lat.

Dla ciebie jako inwestora kupującego mieszkania pod wynajem oznacza to, że w kolejnych latach po zakupie mieszkania, nie wydając nowej gotówki, fiskus pozwala ci uznać za koszt część początkowej wartości nabytego lokalu. Stawka amortyzacji dla wynajmowanych mieszkań wynosi 1,5-2,5 procent. Wyliczona przez ciebie wysokość amortyzacji (jeśli mieści się w wyznaczonych prawem limitach) obniża twoją podstawę opodatkowania, a więc płacisz niższe podatki z tytułu dochodów z najmu. Odpisy z tytułu amortyzacji nie obniżą ci dochodu, jeśli wybrałaś ryczałtową metodę opodatkowania. W końcu ryczałt to ryczałt!

Niektórzy uznają, że to niewielkie kwoty i więcej jest zachodu niż korzyści. Czy aby jednak na pewno? Spójrz na prosty przykład.

Załóżmy, że kilka lat temu nabyłaś mieszkanie za 200 000 zł. Obecnie wynajmujesz je za 1000 zł miesięcznie. W ciągu roku otrzymasz zatem 12 000 zł przychodów. Opodatkowana jesteś na zasadach ogólnych i płacisz podatki wg skali 32 procent.

O ile nie odliczysz amortyzacji, to twój podatek z tytułu najmu wyniesie 3840 zł (32 procent od 12 000 zł). Gdy nie zlekceważysz amortyzacji i dokonasz jej odliczenia, wówczas twój podatek wyniesie 2880 zł. Różnica - prawie tysiąc zł!

Za tę kwotę będziesz mogła wymienić okna na nowe i szczelne (zwiększając atrakcyjność mieszkania i obniżając jego energochłonność) lub wymienić pralkę, która regularnie się psuła i pochłaniała twój czas i pieniądze. A wszystko sfinansował ci fiskus. Prawda, że warto?

VAT od przychodów z najmu

Jeśli zdecydowałaś, że będziesz prowadzić działalność gospodarczą polegająca m.in. na wynajmie mieszkań i twoje planowane przychody będą wyższe niż równowartość 10 000 euro (ok. 40 000 zł), to podlegasz obowiązkowi rejestracji jako podatnik VAT. Dokonujesz tego w swoim urzędzie skarbowym. W zdecydowanej większości przypadków, z jakimi będziesz miała do czynienia, przychody z najmu będą jednak zwolnione z podatku od towarów i usług VAT, gdyż twoja usługa najmu skierowana będzie na zaspokojenie celów mieszkaniowych prywatnej osoby, a te z założenia są zwolnione z VAT. Oznacza to, że uzgodniona przez ciebie stawka czynszu w wysokości 1000 zł miesięcznie jest równocześnie stawką netto i stawką brutto. Gdyby jednak twoim najemcą okazała się osoba prawna lub inna osoba prowadząca działalność gospodarczą i chciała ona wynająć twoje mieszkanie na cele biurowe - wówczas do uzgodnionej kwoty czynszu 1000 zł zobowiązana jesteś doliczyć i odprowadzić co miesiąc 22 procent VAT, czyli na twojej fakturze znajdzie się kwota
netto 1000 zł i kwota brutto 1220 zł.

Opodatkowanie mieszkań przy sprzedaży

Może tak się zdarzyć, że zechcesz sprzedać jedno z mieszkań ze swojego portfela. Możesz potrzebować większej kwoty gotówki np. na kosztowną operację. Albo dojdziesz do wniosku, że zakup mieszkania był nietrafiony i chcesz się z niego wycofać, aby kupić inne mieszkanie do swojego portfela inwestycyjnego.

Należy przyznać, że w tej dziedzinie fiskus zafundował nam niezłą zagwozdkę. Obowiązują bowiem trzy zasady opodatkowania w zależności od roku nabycia mieszkania. I tak:
Dla mieszkań nabytych przed końcem 2006 roku, sprzedając mieszkanie, zapłacisz podatek w wysokości 10 procent ceny sprzedaży. Tego podatku możesz nie zapłacić, o ile w ciągu 2 lat od momentu sprzedaży przeznaczysz uzyskane ze sprzedaży pieniądze na inne cele mieszkaniowe - np. zakup innego mieszkania, kupno działki, budowę łub remont własnego domu. Aby uzyskać zwolnienie podatkowe, musisz poinformować fiskusa w ciągu 14 dni od daty dokonania sprzedaży, składając stosowne oświadczenie.

Dla mieszkań nabytych w latach 2007-2008 zmieniono zasady i wprowadzono opodatkowanie uzyskanego ze sprzedaży dochodu, czyli różnicy między ceną za jaką sprzedałaś i za jaką nabyłaś mieszkanie. Dodatkowo dochód może być pomniejszony o udokumentowane wydatki na dodatkowe remonty. Stawka podatku wynosi 19 procent, jednocześnie wprowadzono koncepcję „ulgi meldunkowej". Jeśli byłaś zameldowana w sprzedawanym mieszkaniu przez co najmniej 12 miesięcy, fiskus daruje ci podatek.

Dla mieszkań nabytych od 1 stycznia 2009 - stawka dalej wynosi 19 procent, a podstawą opodatkowania jest dochód ze sprzedaży, jednak w związku z likwidacją obowiązku meldunkowego wprowadzono zwolnienie podatkowe podobne do tego, jakie obowiązywało przed 2007 rokiem. A zatem, jeśli w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży mieszkania wydasz otrzymane pieniądze na własne cele mieszkaniowe (w tym dodatkowo np. na spłatę kredytu mieszkaniowego), podatku nie musisz płacić. Podobnie jak poprzednio, o swoim zamiarze musisz poinformować fiskusa, tym razem wykazując to w zeznaniu rocznym PIT-39.

W żadnym wypadku nie zapłacisz podatku z tytułu sprzedaży mieszkania, jeżeli byłaś jego właścicielką dłużej niż 5 lat kalendarzowych.

Jak widzisz, sprzedaż mieszkania i wynikające stąd rozliczenia podatkowe stały się za sprawą naszych posłów skomplikowana materią. Po pierwsze musisz dobrze zrozumieć te przypadki i mieć pewność, że stosujesz rozwiązanie, które jest właściwe dla twojej sytuacji. Następnie prawdopodobnie z pomocy zaprzyjaźnionego specjalisty od podatków zastanów się, czy i w jaki sposób możesz zredukować kwotę twojego zobowiązania podatkowego. Oczywiście najlepszą i najtańszą metodą „zaoszczędzenia" na tym podatku jest niesprzedawanie mieszkania. Zakładając, że powodem do sprzedaży była potrzeba gotówki - być może wysoka kwota zobowiązania podatkowego zmotywuje cię do poszukania innego sposobu rozwiązania przejściowego problemu gotówkowego.

Planowanie podatkowe

Jak wspomnieliśmy na wstępie tej części na temat podatków - zdecydowanie doradzamy ci, abyś swój portfel mieszkań budowała i prowadziła w sposób zgodny z prawem, w tym z obowiązującymi przepisami podatkowymi. Jednak równie mocno proponujemy, abyś aktywnie dbała o to, w jakiej wysokości i kiedy będziesz płacić podatki. Służy temu planowanie podatkowe.

Co to oznacza? Przede wszystkim to, że powinnaś korzystać z wszelkich możliwych odliczeń od podatków. Czy dotyczy to poniesionych wydatków, czy amortyzacji - rób to. Innym ważnym przykładem planowania podatkowego jest planowanie momentów, kiedy będziesz ponosić wydatki. Jeśli z twoich obliczeń wynikać będzie, że w danym miesiącu będziesz musiała odprowadzić dużą zaliczkę na podatek PIT, to warto przyspieszyć konieczną wymianę okna. W ten sposób unikniesz nadpłaty do urzędu skarbowego, a „zaoszczędzona" część sfinansuje ci część wydatku na okno. Podobnie należy aktywnie planować moment sprzedaży mieszkania ze swojego portfela. Możesz mieć oczywiście różne powody, dlaczego będziesz chciała lub będziesz zmuszona do sprzedaży któregoś z nich. Jeśli nie będzie innych ważnych powodów - warto przeprowadzić analizę zobowiązania podatkowego z tytułu podatku od sprzedaży i wybrać to mieszkanie, gdzie kwota podatku będzie najmniejsza. Pamiętaj, że w biznesie nie ma bardziej cennej rzeczy od gotówki!

| Rozliczanie podatków - przykład Ponieważ nasi bohaterowie budują swoją wolność na legalnych podstawach, każde z nich opodatkowuje swoje dochody z najmu. Ze względu na niski poziom podstawowych dochodów Tomasz płacił podatek od dochodów osobistych PIT według najniższej stawki 18 procent. Ponieważ dodatkowe dochody z najmu nie spowodowały w jego przypadku przesunięcia się do wyższej kategorii opodatkowania, zdecydował, że dalej będzie opodatkowywał się na tzw. zasadach ogólnych wg tej samej stawki. W praktyce oznaczało to, że w zeznaniu PIT na koniec roku, oprócz dochodów z pracy w szkole, wykazywał dodatkowo przychody (czyli otrzymany od najemców czynsz) i koszty (wszelkie poniesione wydatki bezpośrednio związane z wynajmem - np. prowizje zapłacone agentowi za pomoc w poszukiwaniu najemcy) związane z wynajmem. Dochody Magdy z pracy w banku przekraczały 85 528 zł i dlatego, w odróżnieniu od Tomasza, płaciła ona PIT według stawki 32 procent. Dlatego też zdecydowała, że korzystniejszym dla niej
rozwiązaniem jest opodatkowanie przychodów z wynajmu w formie ryczałtu. Maksymalnie płaciła ona wówczas podatek w wysokości 20 procent przychodów, który i tak był niższy niż 32 procent dochodów, gdyż w jej przypadku przychody praktycznie równe były dochodom. Katarzyna rozliczała się z fiskusem w formie podatku liniowego od prowadzonej działalności gospodarczej. Stawka tego podatku wynosi 19 procent od dochodów. Zatem w jej przypadku włączyła ona najem w zakres prowadzonej działalności gospodarczej i sumowała przychody i koszty związane z najmem z pozostałymi przychodami i kosztami swojego biznesu. |
| --- |

Sławek Muturi
Robert Zduńczyk

Powyższy tekst jest fragmentem książki „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” - Wydawnictwo Studio Emka.