Co z cenami mieszkań? Najnowszy raport

"W IV kw. 2011 r. w sektorze nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak w poprzednich kwartałach, miały miejsce procesy dochodzenia do nowego poziomu równowagi długookresowej. Składało się na to wiele procesów cząstkowych, związanych zarówno ze stroną popytową, jak i z reprodukcją zasobu, czyli stroną podażową. Wśród tych pierwszych szczególne znaczenie przypadało na czynniki kształtujące dochody gospodarstw domowych oraz dostępność kredytu" - podano we wtorek w raporcie "Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2011 r.".

Dodano, że "na powyższe elementy nakładało się oddziaływanie regulacyjne oraz zachowania spekulacyjne zarówno producentów, jak i nabywców, charakterystyczne dla rynku nieruchomości".

"O ile spekulacja przez wzrost podaży wzmacniała cykliczność rynku krótkookresowo, o tyle oddziaływanie regulacyjne miało charakter zarówno krótko-, jak też długookresowy" - napisano w raporcie.

W wskazano w nim też, że "omawiane procesy widać wyraźnie przy zestawieniu szeregów czasowych przedstawiających główne proporcje sektora od strony podaży mieszkań".

"Boom na rynku mieszkaniowym w latach 2005-2007 spowodował gwałtowny skok cen, który z opóźnieniem pociągnął za sobą ceny produkcji budowlano-montażowej oraz czynników produkcji, w tym ceny materiałów i robocizny. W następnych latach realne ceny mieszkań stopniowo zmniejszały się, w sposób trwały wzrosły natomiast realne ceny czynników produkcji, głównie materiałów i robocizny. Utrzymały się również wysokie ceny ziemi. W konsekwencji ceny produkcji budowlano-montażowej nie wróciły już do poprzedniego poziomu, a zyskowność produkcji deweloperskiej jest bardziej zbliżona do notowanej w 2005 r. niż w 2007 r." - dodano.

Według autorów raportu "w efekcie brak jest miejsca na przeceny mieszkań większe niż obserwowane w przeszłości, z przyczyn fundamentalnych, jakkolwiek umiarkowana korekta cen będzie nadal miała miejsce w najbliższym czasie, co wiąże się z dochodzeniem do równowagi oraz czynnikami cyklicznymi".

"Można się natomiast spodziewać dalszych, umiarkowanych korekt cenowych, spowodowanych stopniowym ograniczeniem publicznych programów infrastrukturalnych. To będzie skutkować spadkiem cen materiałów i robocizny, a w konsekwencji niższymi cenami robót budowlano-montażowych" - napisano w raporcie.

Z raportu wynika, że po stronie popytu wygasa główny czynnik nierównowagi - niskie stopy procentowe kredytów.

"W konsekwencji kredytowa dostępność mieszkania oraz relacja ceny przeciętnego mieszkania do przeciętnego dochodu wracają do poziomu sprzed boomu. Poziom ten można uznać za zbliżony do stanu równowagi. Mniej korzystna wysokość tych wskaźników jest efektem wciąż relatywnie wysokich cen mieszkań" - napisano w raporcie.

W raporcie zaznaczono, że omawiane ogólne tendencje znajdują swoje odzwierciedlenie we wskaźnikach analitycznych, w tym dotyczących IV kw. 2011 r.

"Na największych rynkach w dalszym ciągu występowała niewielka spadkowa tendencja cen (...) Szczególnie zmniejszały się ceny ofertowe, jak również deweloperzy bardziej realistycznie wyceniali kontrakty na budowę mieszkań" - napisano.

Spadek udziału kredytów denominowanych spowodował powrót dostępności kredytów i kredytowej dostępności mieszkania do poziomów porównywalnych z rokiem 2004.

"Relatywnie niższy poziom kredytowej dostępności mieszkania to efekt nadal wysokich cen mieszkań. Co prawda wysoka inflacja w 2011 r. realnie zmniejsza koszty finansowania mieszkania, jednak na rynku brakuje produktów dyskontujących niskie stopy realne (kredyty z opóźnioną spłatą). W konsekwencji przeważa czynnik wysokich stóp nominalnych, w oparciu o które banki określają dostępność kredytową, co ogranicza popyt" - napisano.

Autorzy raportu zaznaczają, że czynnikiem podtrzymującym popyt był niewątpliwie program rządowy "Rodzina na swoim", który mimo obniżenia limitów dla największych rynków do poziomów poniżej średniej, nadal bił rekordy popularności.

"Należy jednak pamiętać, że skutki obniżki limitów zaczną w pełni oddziaływać dopiero w 2012 r., w którym przewidziane jest zamknięcie programu. Może to, jak pokazują doświadczenia historyczne, ponownie zwiększyć popyt na kredyty w ramach programu i w konsekwencji na mieszkania" - napisano.

W raporcie zaznaczono, że ograniczenie kredytów walutowych wraz z oddziaływaniami regulacyjnymi oraz obawami banków związanymi z dalszymi spadkami cen mieszkań, skutkowały spadkiem dostępności kredytowej i były przyczyną spowolnienia przyrostu zadłużenia.

"Nie zmienił się jednak znacząco ani rozkład przestrzenny kredytów, ani ich jakość. Zyskowność kredytów hipotecznych utrzymywała się od początku roku na stałym poziomie i nie była barierą dla akcji kredytowej. Natomiast dla części banków problemem okazywała się płynność, która wobec słabo działającego rynku międzybankowego znacznie podnosiła koszty finansowania kredytów" - napisano.

Wskazano, że raport przygotowano w Instytucie Ekonomicznym na potrzeby NBP i wyrażono w nim opinie zespołu autorskiego. Dokument nie powinien być rozumiany, jako materiał o charakterze doradczym ani jako podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych.