Mieszkaniowe zarobki nie tak krociowe

Czas 40-proc. marż brutto na sprzedaży mieszkań przeszedł do historii. W minionym roku tylko dwie spółki mieszkaniowe z GPW – LC Corp i Ronson – mogły się pochwalić ponad 30-proc. zarobkiem brutto na sprzedaży, reszta musiała się zadowolić skromniejszym zyskiem. Jak pokazuje analiza wyników giełdowych deweloperów za 2009 r., większość zanotowała spory spadek rentowności.

Analizując ubiegłoroczne wyniki finansowe giełdowych deweloperów, należy pamiętać, że spora ich część została wypracowana w minionych, lepszych latach. Zgodnie z wdrożonym z początkiem 2009 r. standardem księgowości MSR 18 przychody ze sprzedaży mieszkań rozpoznawane są po przekazaniu lokali nabywcom.

Na wielkość wykazywanych przychodów i zysków dominujący wpływ miały warunki rynkowe w momencie sprzedaży wykańczanych dziś lokali. Spora część oddawanych obecnie mieszkań została sprzedana na etapie dziury w ziemi lub wczesnym etapie realizacji, przed rokiem – dwoma laty. Wpływ załamania cen mieszkań, którego początek miał miejsce w ostatnim kwartale 2008 r., i spadku kosztów budowy na ubiegłoroczne wyniki firm był jeszcze niepełny. Spora część mieszkań sprzedawanych w minionym roku będzie wykazywana w wynikach spółek za 2010, a nawet 2011 r.

Najmocniej kryzys na rynku odczuli deweloperzy apartamentów lub mieszkań o podwyższonym standardzie. Dlaczego? Z jednej strony w tym segmencie marże są najwyższe, stąd pole do rabatów i zniżek było większe. Po drugie, kryzys doprowadził do sanacji rynku luksusowych mieszkań. W czasach prosperity sporo lokali niespełniających standardów dla apartamentów sprzedawano jednak drożej.

Po załamaniu popytu, kreowanego w sporej części przez zagranicznych inwestorów, quasi-apartamenty upłynniane były ze sporym dyskontem wobec cen ofertowych. Na tym tle dobrze wyglądają wyniki spółek z dawien dawna specjalizujących się w budowie mieszkań popularnych – tak jak w przypadku J.W. Construction. Zyskowność brutto ze sprzedaży firmy w 2009 r. prawie nie uległa zmianie i jak deklarują jej przedstawiciele, również w 2010 r. ma być podobnie.

Na wyniki kluczowy wpływ ma struktura oddawanych w danym okresie sprawozdawczym mieszkań. Niekorzystny miks oddanych lokali tłumaczy w pewnym stopniu spadek zyskowności Domu Development. W 2008 r. spółka przekazywała sporo mieszkań w droższych projektach (m.in. na warszawskiej Woli), tymczasem rok później oddawano do użytku głównie tańsze lokale na warszawskiej Białołęce.

Jak będzie wyglądać zyskowność mieszkaniowego biznesu w kolejnych latach? Przedstawiciele spółek przewidują, że rentowność brutto na sprzedaży dla większości projektów będzie się kształtować w przedziale 20–25 proc. Ceny będą rosnąć powoli, z drugiej jednak strony kryzys ograniczy koszty budowy mieszkań. Wiele zależy od polityki inwestycyjnej spółek. Niektórzy deweloperzy, szczególnie ci, których bank ziemi budowany był na kredyt, decydują się na uruchamianie projektów, w których zamrożone są największe środki.

Nie zawsze współgra to z oczekiwaniami rynku. Z kolei niecierpiący na brak gotówki Dom Development w pierwszej kolejności decyduje się na start projektów na tanich gruntach. W 2011 r., gdy nowe inwestycje będą rozpoznawane w wynikach, spółka będzie mogła się pochwalić sporym zarobkiem.

Błażej Dowgielski
PARKIET