Nic nie zastąpi kończącej się "Rodziny na swoim"

Z programu „Rodzina na swoim” skorzystało już niemal 145 tys. gospodarstw domowych – wynika z danych BGK na koniec pierwszego kwartału br. Pomimo znacznego spadku limitów cen nieruchomości, umożliwiających udział w programie, cieszy się on wciąż sporą popularnością. W pierwszym kwartale bieżącego roku zostało udzielonych 8,7 tys. kredytów z dopłatą. Trudno się temu dziwić skoro rodzina, która chciałaby pożyczyć 200 tys. zł na zakup mieszkania może w pierwszych ośmiu latach płacić co miesiąc ok. 680 zł raty, a nie 1 260 zł, jak w przypadku tradycyjnego finansowania w rodzimej walucie rozłożonego na 30 lat. Niestety o kredyt z dopłatą będzie można się ubiegać jeszcze tylko przez pół roku.

Obecne zasady programu "Rodzina na swoim":
* Przez pierwsze 8 lat kredytowania można liczyć na dopłatę w wysokości blisko połowy odsetek od kredytu zaciągniętego w rodzimej walucie,
* Z dofinansowania mogą skorzystać rodziny, osoby samotnie wychowujące dzieci i single, o ile nie posiadają nieruchomości mieszkalnej. Ponadto single nie mogli wcześniej posiadać żadnej nieruchomości mieszkalnej,
* Powierzchnia mieszkania nie może przekraczać 75 m kw. (w przypadku singli 50 m kw.), powierzchnia domu nie może być większa niż 140 m kw. (nie dotyczy singli),
* Dofinansowanie wypłacane jest do 70 m kw. powierzchni domu, 50 m kw. mieszkania (w przypadku singli 30 m kw. mieszkania),
* Ostatni dofinansowany kredyt zostanie wypłacony 31 grudnia 2012 roku,
* Wymagany limit wieku kredytobiorcy na poziomie 35 lat nie dotyczy osób samotnie wychowujących dzieci. Wymaganie to uznawane jest ponadto za spełnione w przypadku rodzin, w których przynajmniej jeden z małżonków ma maksymalnie 35 lat.
* Cena metra nieruchomości nie może przekroczyć wartości publikowanych kwartalnie przez BGK. Są one wyższe dla rynku pierwotnego niż wtórnego. Np. w Warszawie jest to obecnie 5904 zł za m kw. dla rynku pierwotnego i 4723,2 zł za m kw. na rynku wtórnym.

Połączenie najmu i własności

W zamian Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Wodnej proponuje nowe rozwiązanie - Społeczne Grupy Mieszkaniowe. Program zakłada połączenie koncepcji Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) z uzyskaniem prawa własności. Osoba posiadająca pewną kwotę wolnych środków po ich wpłaceniu uzyska prawo do wynajmowania mieszkania. Najemca co miesiąc będzie musiał opłacać czynsz. Składać się będą na niego koszty eksploatacyjne oraz rodzaj raty kredytowej. Ta ostatnia nie będzie jednak trafiać do banku, ale np. do spółdzielni lub dewelopera.

W ten sposób użytkownik będzie stopniowo nabywał prawo do coraz większej części nieruchomości, dochodząc finalnie do pełnego prawa własności. Głównym adresatem SGM będą osoby, które nie posiadają zdolności kredytowej, a zatem nie mogą kupić mieszkania posiłkując się kredytem. Ale uwaga! Z tej formuły będą mogły skorzystać tylko osoby posiadające wkład własny. Założenia do ustawy mówią jedynie, że będzie to maksymalnie 50% wartości mieszkania. Nie wiadomo na razie, jakie będzie minimum.

W tym programie, inaczej niż w przypadku wygasającej „Rodziny na swoim”, pomoc państwa będzie trafiać nie do nabywców, ale inwestorów budujących osiedle, czyli spółdzielni lub deweloperów. Pomoc ta będzie polegała na przykład na przekazaniu przez gminę gruntu pod budowę na bardzo atrakcyjnych warunkach (możliwość spłaty należności po latach) lub na oferowaniu grantów w wysokości 20% kosztów budowy. Korzystanie z takiego wsparcia skutkować ma jednak ograniczeniem możliwej do osiągnięcia marży, co może zniechęcić deweloperów do udziału w programie.

Czynnikiem ryzyka jest też dla nich mocna ochrona lokatorów w polskim prawie, skutkująca długotrwałymi procedurami eksmisyjnymi osób niepłacących czynszów. Na drodze do sukcesu SGM może też stanąć duża determinacja Polaków do posiadania nieruchomości na własność, w odróżnieniu od najmu, który wiele osób traktuje jako rozwiązanie przejściowe. Problem leży także w tym, że zgodnie z informacjami uzyskanymi przez Home Broker, Społeczne Grupy Mieszkaniowe to wciąż koncepcja odległa. Założenia do projektu są dopiero po konsultacjach międzyresortowych. Z dużym prawdopodobieństwem 1 stycznia 2013 roku nowe prawo nie będzie więc jeszcze obowiązywało.

Jeszcze bardziej odlegle, jeśli w ogóle będzie to możliwe, wydaje się wdrożenie pomysłu lansowanego przez Związek Banków Polskich, który nie jest nawet objęty inicjatywą ustawodawczą. Chodzi tu o kasy mieszkaniowe, które mają być rozwiązaniem promującym długoterminowe oszczędzanie na cel mieszkaniowy. Takie programy funkcjonują w wielu krajach Europy Zachodniej (np. Niemcy, Austria, Czechy, Słowacja i Węgry). Rozwiązanie to było też dostępne w Polsce, ciesząc się dużym powodzeniem. W nowym programie zachętą do oszczędzania na własne „M” może być z jednej strony atrakcyjne oprocentowanie zdeponowanych środków, a z drugiej dopłaty z budżetu.

Po kilku latach tworzenia kapitału nabywca mieszkania zyskiwałby nie tylko sporej wielkości wkład własny, ale też historię oszczędzania, która może stanowić dowód na to, że potencjalny kredytobiorca wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Według ZDP, wdrożenie programu miałoby też korzyści dla sektora bankowego, który dziś finansuje kredyty udzielane często na 20 – 30 lat depozytami o zapadalności kilkumiesięcznej. Generuje to dodatkowe ryzyko, które w przypadku powodzenia systemu kas mieszkaniowych zostałoby znacznie ograniczone.

Najszybciej światło dzienne może natomiast ujrzeć program dopłat do energooszczędnych domów, którego start Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej planuje na 2013 rok. Jest to o tyle łatwe, że wejście w życie tego programu dopłat, nie wymaga przebrnięcia przez procedurę legislacyjną, gdyż nie ma on formy aktu prawnego. NFOŚiGW ma zamiar dofinansowywać ze swoich środków budowę lub zakup nieruchomości zużywających niewiele energii cieplnej.

Projekt przewiduje dopłaty w wysokości od 10 do 15 tys. zł w przypadku zakupu energooszczędnych mieszkań i odpowiednio od 20 do 40 tys. zł w przypadku domów jednorodzinnych. Dopłaty mają więc być niezależne od wielkości i wartości nieruchomości. Mechanizm ma być podobny jak w przypadku obowiązującego dziś programu dofinansowania instalacji kolektorów słonecznych – w celu uzyskania dopłaty trzeba będzie skorzystać z finansowania bankowego. NFOŚiGW przekaże dopłatę do banku w celu nadpłaty kredytu. Byłby to więc już kolejny argument skłaniający do budowania energooszczędnych domów. Dotychczas głównymi powodami były niższe koszty ich ogrzewania oraz możliwość uzyskania tańszego źródła finansowania na budowę „ekodomu”. Planowany przez NFOŚiGW program dopłat może skutkować skróceniem okresu zwrotu dodatkowych nakładów na budowę „ekodomów” nawet kilkukrotnie.

Trudno jednak spodziewać się, żeby program ten mógł zastąpić wygaszaną „Rodzinę”. Trzeba bowiem pamiętać, że koszt budowy pasywnego domu jest wyższy niż standardowy, a co za tym idzie kredytobiorca musi dysponować wyższą zdolnością kredytową, aby budując dom uzyskać dopłatę. Opinie o dodatkowych kosztach budowy domu pasywnego względem tradycyjnego są mocno zróżnicowane. Z informacji NFOŚiGW wynika jednak, że budowa domu pasywnego może być droższa o 20%, a niskoenergochłonnego o 10%. Minusem tego rozwiązania jest też fakt, że beneficjenci od dotacji będą też musieli odprowadzić podatek dochodowy.

Możliwa do uzyskania dopłata ma zależeć od typu nieruchomości (mieszkanie lub dom) i jego zapotrzebowania na ciepło. Kwota będzie wyższa, gdy zużycie ciepła nie przekracza 15 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom pasywny), a niższa gdy nie przekracza 40 kWh/m kw. rocznie (tzw. dom niskoenergochłonny). Projekt przewiduje następujące dopłaty:
Dla budynków jednorodzinnych:

• nieskoenergochłonnych – 20 tys. zł brutto,
• pasywnych – 40 tys. zł brutto,

Dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych:
* nieskoenergochłonnych – 10 tys. zł brutto,
* pasywnych – 15 tys. zł brutto,

Dopłaty proponowane w planowanym programie Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej podawane są w wartości brutto. Trzeba bowiem pamiętać, że otrzymaną dopłatę trzeba uwzględnić w rocznym rozliczeniu PIT i zapłacić od niej podatek dochodowy. Dla uproszczenia w dalszych szacunkach przyjęto, że saldo kredytu zaciągniętego na budowę energooszczędnego budynku zostanie obniżone o wartość netto dopłaty.

Bartosz Turek
analityk rynku nieruchomości
Home Broker