Problemy z ważnością umów o wykup mieszkań za złotówkę

W piątek "Dziennik Gazeta Prawna" napisał, że lokatorzy, którzy uwłaszczyli się za symboliczną złotówkę, muszą sprawdzić, kto reprezentował spółdzielnię przy podpisywaniu umowy u notariusza. Zdaniem gazety, jeżeli był to tylko jeden członek zarządu spółdzielni, to - zgodnie z prawem spółdzielczym - transakcja może okazać się nieważna i trzeba ją powtórzyć.

Wykup mieszkań za symboliczną złotówkę wprowadzony został na mocy ustawy z lipca 2007 r. Osoby mające lokale spółdzielcze mogły przekształcać je we własność uwzględniając jedynie cenę budowy, a nie cenę rynkową. Powodowało to, że koszt wykupu lokali, zwykle wybudowanych wiele lat wcześniej i mocno zużytych, był bardzo niski. W wyroku z 17 grudnia 2008 r. Trybunał Konstytucyjny uznał, że przepisy o wykupie mieszkań za złotówkę są niekonstytucyjne i przestaną obowiązywać z końcem 2009 r. W grudniu 2009 r. Sejm uchwalił jednak nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która daje spółdzielcom takie same prawa nabycia lokalu na własność, jakie mieli do tej pory dotychczas.

Mec. Jacek Urbański z Krajowej Rady Spółdzielczej powiedział PAP, że Rada czeka na interpretację ministra sprawiedliwości, o którą zwrócił się już Krajowy Związek Lokatorów.
- Umowy, które dziś budzą wątpliwości, zostały już podpisane. Teraz trzeba czekać na interpretację ministra, a być może i orzeczenie Sądu Najwyższego, jeśli sprawa do niego trafi. Jest to możliwe, gdyż problem dotyczy setek tysięcy aktów notarialnych zawartych przez lokatorów, którzy wykupili od spółdzielni mieszkania za tzw. symboliczną złotówkę - powiedział Urbański.

Zdaniem mec. Joanny Czyż-Zielińskiej z kancelarii Chałas i Wspólnicy, prawo spółdzielcze nie pozostawia wątpliwości, że umowa powinna być podpisana przez co najmniej dwie osoby. - Jeśli nawet spółdzielnia ma jednoosobowy zarząd, to jej Rada powinna ustanowić pełnomocnika, który razem z członkiem zarządu będzie podpisywał takie umowy. Jeżeli natomiast liczba członków zarządu jest większa, to umowy powinno podpisywać co najmniej dwóch jej członków - wyjaśniła.

- Umowy podpisane przez jednego przedstawiciela spółdzielni są moim zdaniem nieważne, więc lokatorzy, którzy je podpisali, znajdują się w takiej sytuacji, jakby w ogóle ich nie mieli. Muszą podpisać u notariusza nową umowę i ponieść ponownie wszystkie związane z tym koszty - powiedziała Czyż-Zielińska.

Opłaty związane z nabyciem mieszkania za tzw. symboliczną złotówkę zależą od wielkości mieszkania. Z uwzględnieniem kosztów notarialnych mogą wynieść nawet ok. 1 tys. zł.

Mec. Czyż-Zielińska uważa, że lokatorzy, który zapłacili za umowy, a okażą się one nieważne, mogą żądać od spółdzielni zwrotu kosztów. - Wymaga to jednak udowodnienia w sądzie, że winę za taką sytuację ponosi spółdzielnia - dodała.

- Spółdzielnia jako podmiot profesjonalny powinna dokładać należytej staranności w działaniu, szczególne na zewnątrz, w kontaktach ze swoimi członkami. To, że nie zna przepisów albo nie potrafi ich zinterpretować, nie może jej usprawiedliwiać - powiedziała Czyż-Zielińska.

Z tym, że umowa podpisana przez jednego członka zarządu będzie nieważna, zgadza się również adwokat Stefan Jacyna z kancelarii Wardyński i Wspólnicy. Jego zdaniem będzie to jednak miało miejsce tylko wtedy, gdy spółdzielnia ma wieloosobowy zarząd, gdyż przy jednoosobowym wystarczy podpis jednego członka zarządu.

Jacyna zaznaczył, że notariusz sporządzający umowę powinien sprawdzić, czy występująca w nim osoba prawna, w tym wypadku spółdzielnia, jest należycie reprezentowana. - Jeżeli notariusz popełnił błąd, lokator, który będzie musiał powtórzyć umowę i ponieść kolejne koszty, może domagać się zwrotu wydatków poniesionych wcześniej nie tylko od spółdzielni, ale także od notariusza - powiedział Jacyna.