Przymusowa sprzedaż działki to problem z VAT

Osoby zbywające grunty pod drogi i otrzymujące odszkodowania za wywłaszczenie nie mają świadomości, że fiskus może zażądać od nich podatku.

Po wywłaszczeniu nieruchomości koszt VAT ponosi dotychczasowy właściciel, a nie jego nabywca, czyli np. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad. Nie zawsze jednak powstaje obowiązek zapłaty tej daniny.

- Z ustalaniem, czy otrzymanie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości podlega VAT, są podobne problemy jak przy sprzedaży działek. Trzeba więc ustalić, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT - mówi Wojciech Kotowski, doradca podatkowy w kancelarii Ożóg i Wspólnicy.

Pojęcie to jest zdefiniowane w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Stanowi on, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Przepis ten wskazuje, że chodzi również o czynność jednorazową, ale wykonaną w okolicznościach wskazujących na zamiar jej kontynuowania w sposób częstotliwy. W praktyce decyduje więc cel nabycia sprzedawanych gruntów.

- Zgodnie z ogólną zasadą odszkodowania nie podlegają opodatkowaniu VAT. Z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy VAT wynika jednak wyjątek od tej reguły. Przepis ten nakazuje traktować jak dostawę towarów przeniesienie prawa do rozporządzania nimi jak właściciel, które następuje z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu albo przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Rozwiązanie to jest zgodne z prawem UE. Zostało ono wprowadzone, ponieważ tego rodzaju odszkodowanie jest odpowiednikiem ceny, która zostałaby ustanowiona przy sprzedaży - mówi Tomasz Bełdyga, radca prawny w KPMG.

Jego zdaniem problemem nie są źle sformułowane przepisy podatkowe. Kłopoty wynikają z faktu, że wysokość odszkodowania nie uwzględnia tego, czy wywłaszczany podmiot musi od niego odprowadzić VAT.

Przepisy są niejednoznaczne i skomplikowane. Osoba wywłaszczana często nie zdaje sobie sprawy, że od odszkodowania fiskus może żądać VAT.
- Jeśli się okaże, że grunty kupiła dwa lata wcześniej w celu przyszłej odsprzedaży, to jest to bardzo prawdopodobne. Inna będzie natomiast sytuacja osoby, która grunt odziedziczyła. Wtedy trudno bowiem uznać, że nabyła go w celu sprzedaży - podkreśla Wojciech Kotowski.

W praktyce więc często może dochodzić do sytuacji, gdy jeden właściciel wywłaszczonego gruntu od otrzymanego odszkodowania będzie musiał odprowadzić VAT, gdy tymczasem jego sąsiada nie obciąży taki obowiązek. Osoba zobowiązana do zapłaty podatku dostanie więc o 18 proc. niższe odszkodowanie, mimo że oba odszkodowania zostały obliczone według tych samych zasad.

Kłopoty z VAT często mają rolnicy. W znacznej części wynikają one z faktu, że co do zasady grunt rolny wykorzystywany do prowadzenia działalności rolniczej nie stanowi majątku osobistego rolnika. Z orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z

19 września 2008 r. (sygn. III SA/Wa 562/08) wynika jednak, że nie oznacza to, iż jego zbycie jest zawsze opodatkowane. Zmiana statusu gruntu rolnego na przeznaczony pod budowę drogi krajowej zmusza bowiem jego właściciela do zaprzestania wykorzystywania go w działalności rolniczej. Staje się on zatem majątkiem osobistym. Jego sprzedaż nie będzie więc podlegać VAT.

Zdaniem WSA odmienna jest natomiast sytuacja rolnika, który z własnej woli zaprzestaje wykorzystywania gruntu w działalności rolniczej i postanawia sprzedać nieruchomość. Jeżeli samodzielnie podejmuje on działania polegające np. na jej odrolnieniu i podziale, bo chce ją sprzedać jako działki budowlane, to może zostać zmuszony do zapłaty podatku.

Spory sądowe związane z problemem opodatkowania gruntów rolnych prawdopodobnie szybko się jednak nie skończą. Świadczy o tym na przykład uzasadnienie wyroku NSA z 6 listopada 2009 r. (sygn. I FSK 1576/08). Jego zdaniem (a także innych składów orzekających w podobnych sprawach) stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik VAT, wymaga każdorazowo oceny odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Nie jest natomiast możliwe przyjęcie z góry konkretnych założeń, modelowego rozwiązania, mającego zastosowanie we wszystkich sytuacjach. ∑

Konrad Piłat

Trajan Szuladziński: Nie ma prostej odpowiedzi na to pytanie. Ogólna reguła jest taka, że jeśli działka należy do majątku prywatnego, to transakcja ta nie jest opodatkowana. Trzeba jednak pamiętać, że ustawa o VAT posługuje się własną definicją działalności gospodarczej. Obejmuje ona wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym rolników. Podlega ona VAT także wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania w sposób częstotliwy.

W rozumieniu VAT - tak. Oczywiście nie znaczy to, że musi rozliczać ten podatek. Co do zasady jest on rozliczany w sposób zryczałtowany przez nabywców produktów rolnych. Daje to jednak fiskusowi argument do uznawania, że w sytuacji sprzedaży gruntów rolnych dochodzi do transakcji podlegającej VAT. Nie ma problemu, jeśli nadal mają być one wykorzystywane do celów rolnych. To dlatego, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od tego podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Kłopoty się pojawiają, jeśli z planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że zwolnienie nie ma zastosowania. Fiskus bowiem często uważa wtedy, że transakcja podlega VAT. Na szczęście takie rygorystyczne stanowisko fiskusa jest podważane w orzeczeniach sądowych, np. w wyroku NSA z 21 stycznia 2010 r. (sygn. I FSK 1851/08).

Tak. Zawarta w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT definicja dostawy towarów jest szeroka. Rozumie się przez nią wszelkie przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Jest to również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu albo przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Aby uniknąć VAT, podatnik musi udowodnić, że okoliczności nie wskazują na zamiar wykonywania sprzedaży w sposób częstotliwy. Powinien więc decydować cel nabycia gruntów. Tak uznał np. NSA w wyroku z 6 listopada 2009 r. (sygn. I FSK 1576/08). Niestety, zdarzały się również orzeczenia niekorzystne dla podatników. Wynikało z nich, że każde przeniesienie własności gruntów wykorzystywanych do celów rolnych, które w momencie transakcji przeznaczone są pod zabudowę, jest opodatkowane VAT.