Wyższy wkład własny na mieszkanie. Czy jednak spieszyć się z kredytem?

Od przyszłego roku znowu będzie trudniej o kredyt hipoteczny, wrośnie bowiem wymagana wysokość wkładu własnego z 15 do 20 proc. Są jednak sposoby, aby poradzić sobie w tej sytuacji. Podpowiadamy, co zrobić i w których bankach wystarczy mieć 10 proc. gotówki, żeby dostać kredyt na mieszkanie.

Od stycznia 2017 roku znowu będzie trudniej o kredyt, wzrośnie bowiem wymagana wysokość wkładu własnego. Żeby zadłużyć się na zakup mieszkania czy domu, dziś trzeba mieć 15 proc. środków na jego zakup. Od przyszłego roku trzeba będzie mieć już 20 proc.

W przypadku przeciętnego kredyt na 300 tys. zł oznacza to, że jeśli nie zdążymy zaciągnąć kredytu jeszcze w tym roku, od stycznia będziemy musieli wysupłać o 15 tys. zł więcej. Dziś z własnych środków musimy wyłożyć 45 tys. zł, od nowego roku będziemy musieli mieć już 60 tys. zł.

Co ciekawe, w praktyce może się okazać, że nadal wystarczy nam jedynie 10 proc. środków własnych. W jaki sposób?

Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego zakazuje bankom kredytowanie nieruchomości w 100 proc. Skończyły się już czasy, kiedy banki udzielały kredytu nawet na 130 proc. nieruchomości, a kilka lat temu zdarzało się i tak, że bank oferował nawet skredytowanie wykończenia mieszkania – stąd wysokość kredytu wyższa niż sama wartość nieruchomości.

Kryzys nieruchomościowy na świecie zapoczątkowany przez USA skłonił jednak polski nadzór do tego, żeby zakazać tego typu praktyk. Od 2014 roku banki muszą wymagać od klienta posiadania 5 proc. wkładu własnego. W 2015 roku wymagany wkład wzrósł do 10 proc., w 2016 roku do 15 proc., a od przyszłego roku ma skoczyć do 20 proc.

Jednak Rekomendacja S przewiduje pewną furtkę, z której, jak się okazuje, część banków korzysta. Żeby bank mógł nadal udzielać kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości, wystarczy, że wykupi specjalne ubezpieczenie.

Z danych zebranych przez firmę Expander wynika, że obecnie na rynku siedem banków posiada takie ubezpieczenie i nadal udziela kredytu hipotecznego na 90 proc. wartości nieruchomości. Co więcej, od przyszłego roku, kiedy klient teoretycznie powinien mieć już 20 proc. własnych środków, a więc 60 tys. zł przy kredycie na 300 tys. zł, nadal prawdopodobnie wystarczy mu 30 tys. zł, czyli jedynie 10 proc. wkładu własnego.

Jak wylicza Expander, są to: Getin Noble Bank, mBank Hipoteczny, Alior Bank, Bank Pekao, BZ WBK, Deutsche Bank i PKO BP.

Okazuje się, że konieczność posiadania wyższego wkładu własnego można ominąć jeszcze na kilka sposobów.

Jeśli klient nie ma wystarczająco dużo gotówki na wkład własny, może przedstawić bankowi dodatkowe zabezpieczenia, mogą to być jednak tylko pieniądze na rachunku bankowym, których jednak nie chcemy przeznaczać na cele mieszkaniowe, a bank w ramach zabezpieczenia tylko je zablokuje. Drugim rodzajem zabezpieczenia mogą być obligacje Skarbu Państwa lub Narodowego Banku Polskiego.

Pamiętajmy jednak, że w ten sposób nie możemy zabezpieczyć całego wkładu własnego, a jedynie część. Niezależnie od dodatkowych zabezpieczeń, własny wkład w wysokości 10 proc. zawsze musimy posiadać.

A jeśli nie mamy dodatkowych pieniędzy, nawet, jeśli miałyby one być przeznaczone na inny cel? Wtedy wkład własny może nam zapewnić państwo w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Tu jednak też są pewne ograniczenia, z programu mogą bowiem skorzystać osoby do 35 roku życia i jedynie na zakup pierwszego mieszkania czy domu w swoim życiu.

Jest jednak wyjątek – obu tych warunków nie muszą spełniać rodzice wychowujący co najmniej trójkę dzieci, którzy po prostu chcą zamienić mieszkanie na większe. Obu tych grup dotyczy jednak ograniczenie wielkości mieszkania, które może zakwalifikować się do programu MdM. W pierwszym przypadku mieszkanie nie może być większe niż 75 mkw., a dom niż 100 mkw. W przypadku rodziny z trójka dzieci te limity są nieco większe – mieszkanie może mieć max. 85 mkw, a dom 110 mkw.

I jeszcze jedno: nieruchomość nie może być zbyt droga. Limit ceny określany jest dla poszczególnych rejonów Polski osobno i można go sprawdzić na stronach Banku Gospodarstwa Krajowego.

Nawet, jeśli spełniasz wszystkie warunki, powinieneś się pośpieszyć, bowiem program MdM jest tak popularny, że już w wakacje skończyły się środki przeznaczone na 2017 rok. Obecnie można składać wnioski o środki wypłacane w 2018 roku.

Wymagania dotyczące wkładu własnego, jakie stawia bankom i kredytobiorcom KNF nie są wygórowane w porównaniu do innych krajów. Są państwa, w których, żeby zaciągnąć kredyt hipoteczny trzeba mieć 40 procent całej sumy.

Hiszpania, którą kilka lat temu bardzo mocno dotknął kryzys nieruchomościowy, wymaga posiadania 30 proc. wkładu własnego, podobnie Austria, Bułgaria i Słowenia. Wychodząc poza Europę, Japonia wymaga nawet 40 proc. własnych środków.

Z drugiej strony są też kraje, które podchodzą do tej kwestii bardziej liberalnie. Ja wynika z analizy Lion's House, 10 proc. wkładu własnego wystarczy w Chorwacji i Irlandii, a 15 proc. w Szwecji, na Słowacji, w Rumuniii, na Litwie, w Czechach, ale również w Indiach.

Kupując mieszkanie na kredyt należy pamiętać, że środki na wkład własny to nie jedyne pieniądze, jakie powinniśmy znaleźć we własnym portfelu. Zaciągając kredyt będziemy musieli zapłacić również prowizję, potem opłaty przy zakładaniu księgi wieczystej, a także podatek od czynności cywilno-prawnych, który zapłacimy u notariusza. Może się okazać, że te koszty będą stanowić nawet dodatkowe 10 proc. wartości nieruchomości.