Banki zarabiają na wycenie

Pan Marcin razem ze swoją żoną złożyli wniosek kredytowy do jednego z największych polskich banków. Dostali pozytywną decyzję, zapłacili za rzeczoznawcę i czekali na złożenie podpisów pod umową.

- Chcieliśmy kupić mieszkanie za 300 tys. zł z 20-proc. wkładem własnym. Bank po wycenie nieruchomości stwierdził, że mieszkanie jest warte co najwyżej 230 tys. zł i na tyle może udzielić kredytu na 100 proc. - mówi pan Marcin, który nazwy banku nie chce ujawniać, bo kredyt będzie jednak zaciągał. - Problem w tym, że mieszkanie nie było drogie, wręcz przeciwnie, można było nazwać je okazją. Poza tym przez obniżenie wkładu własnego zwiększono nam marżę oraz pojawiła się prowizja - dodaje.

Takich przykładów jest więcej. Pani Aleksandra ze swoim mężem chciała kupić mieszkanie z dwoma pokojami plus antresola o pow. 30 m2. Załatwiali kredyt w trzech bankach, po pozytywnej decyzji we wszystkich wybrali jeden i zapłacili za rzeczoznawcę.
- Podczas urlopu zadzwoniła do nas doradczyni kredytowa i powiedziała, że jest problem - mówi pani Aleksandra. - Okazało się, że kredyt jest przyznany, tylko nie na wnioskowane 370 tys., ale jedynie 320 tys. zł. Resztę musimy znaleźć wciągu półtora miesiąca - dodaje. Okazała się, że rzeczoznawca prywatny i banku nie mogą zakwalifikować antresoli jako powierzchni mieszkalnej. Dlatego wycena diametralnie różniła się od ceny rynkowej.

- Zgodnie z przepisami prawa antresola nie jest powierzchnią mieszkalną - tłumaczy rzeczoznawca Krzysztof Suchocki. - Praktyka pokazuje oczywiście co innego, ale my nie możemy zakwalifikować takiej powierzchni jako mieszkalnej - rozkłada ręce biegły.

Dla banku taka zaniżona wycena nieruchomości jest jednak bardzo korzystna. Po pierwsze zabezpiecza się przed ewentualnymi spadkami cen. A dziś nikt nie wie, co będzie się z nimi działo przez następne lata, a co dopiero przez "przysłowiowe" 30 lat spłaty kredytu.
- Ceny mieszkań, pomimo spadków ich wartości realnej, są nadal wysokie i niebezpieczeństwo baniek cenowych nie zostało zlikwidowane - napisał prof. Jacek Łaszak z SGH w komentarzu do ostatniego raportu o rynku nieruchomości AMRON-SARFIN.

Po drugie, banki zaniżając wartość nieruchomości, zarabiają na wyższej marży, często na prowizji, a przede wszystkim na ubezpieczeniu od niskiego wkładu własnego.
- Bank może każdą wycenę obniżyć bez podawania przyczyn. My wyceniamy tylko rzeczywistą wartość rynkową nieruchomości, a nie wysokość kredytu - tłumaczy Krzysztof Suchocki.
Najczęściej zresztą rzeczoznawca i tak jest na garnuszku banku, więc daje ostrożniejszy szacunek.
- Mamy być niezależni. Nasze prawo mówi, że nie możemy pracować na etacie, ale jeśli bank nie daje wyboru swojemu klientowi i ma podpisaną umowę tylko z jedną firmą, to czy ona będzie działać niezależnie? - retorycznie pyta Krzysztof Suchocki.

Inna sprawa, że banki boją się wycen rzeczoznawców i czasami wolą kredyt samemu obniżyć. Profesja ta nie ma bowiem ostatnio dobrej prasy. Do niedawna jedna nieruchomość mogła być wyceniona przez różnych rzeczoznawców na 100, 150 i 200 tys. zł. - Zdarzały się przypadki, na szczęście nie masowe, że różnice rzeczywiście w wycenie sięgały nawet 50 proc. - mówi Michał Wydra ze Związku Banków Polskich. - Wynikało to z braku standardu współpracy między bankowcami i rzeczoznawcami, różnych metod szacowania wartości nieruchomości, niezrozumienia zasad dotyczących wyceny czy po prostu popełnianych błędów. Problemem jest także brak referencyjnych baz danych o cenach transakcyjnych, do której wszyscy mogliby się odnosić - dodaje.

Banki postanowiły więc same stworzyć namiastkę takiego systemu. Jeszcze dwa lata temu, jeśli jeden bank wycenił naszą nieruchomość za nisko, mogliśmy iść do innego banku i liczyć na wyższą wycenę. Dziś to już niemożliwe, bo praktycznie każdy analityk bankowy ma dostęp do systemu AMRON (Centrum Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami).
- Nie stanowimy alternatywy dla rzeczoznawców majątkowych i nigdy takiej alternatywy stanowić nie będziemy - mówi Jerzy Ptaszyński z Centrum AMRON. - System powstał jako narzędzie pozwalające bankom na monitorowanie wartości zabezpieczeń udzielonych kredytów hipotecznych, zgodnie z wymogami nadzoru bankowego. Gromadzimy dane z banków i innych źródeł na temat wartości transakcji kupna sprzedaży, co w założeniu ma dać jasny przegląd tego, co dzieje się na rynku nieruchomości - dodaje analityk.

Prawda jest jednak taka, że to "wycena" według systemu AMRON jest dziś decydująca. Zresztą coraz częściej korzystają z niego rzeczoznawcy. Poza tym system pomaga w sprawdzaniu, czy cena danej nieruchomości na rynku nie jest dużo niższa niż kwota kredytu. To ma natomiast duży wpływ na to, czy nie będziemy musieli płacić za niski wkład własny, nawet gdy spłacamy zobowiązanie sumiennie.
- System powstał, bo banki nie miały możliwości odniesienia się do trendów, jakie panują na rynku cen nieruchomości, a krajowy nadzorca wymagał od banków posiadania takiej bazy. Podobnego scentralizowanego instrumentu brakowało na przykład w USA, co zapewne mogło być jedną z przyczyn, która zaogniła i tak trudną sytuację na tamtejszym rynku - mówi Michał Wydra. - Trzeba pamiętać, że banki udzielając kredytu, muszą zadbać o bezpieczeństwo powierzonych im przez depozytariuszy pieniędzy. Dlatego tak ostrożnie patrzą nie tylko na kredytobiorcę, ale także na nieruchomość - dodaje ekspert Związku Banków Polskich.

Sebastian Ogórek
Wirtualna Polska

Komentarz autora

Każdy, kto starał się o kredyt hipoteczny, dobrze wie, że wniosek składa się do minimum trzech banków. Gdy dostaniemy pozytywną odpowiedź od wszystkich, wybieramy jedną ofertę i tam płacimy za rzeczoznawcę. W tym momencie kończy się jednak wolny rynek i to bank zaczyna dyktować warunki. Dlaczego? Bo wcześniej część wartości mieszkania wpłaciliśmy już jako kaucję czy pierwszą transzę. Jeśli nie zdążymy z kolejnym przelewem, możemy pieniądze stracić lub w najlepszym wypadku zapłacimy odsetki. Banki dobrze o tym wiedzą. Dlatego mogą sobie pozwolić na obniżenie wartości mieszkania. By nie stracić kaucji i czasu, zrobimy wszystko, by dodatkowe pieniądze znaleźć. Za wszelką cenę.