Na rynku centrów handlowych warunki dyktują najemcy

Kryzys dotknął już powierzchnie magazynowe i hurtownie. Deweloperzy wstrzymali nowe inwestycje, realizując głównie projekty pod konkretne zamówienia, tzw. built-to-suit. Rok 2009 był najgorszy od lat dla budowniczych magazynów, oddali tylko 857 tys. nowej powierzchni magazynowej. Popyt na magazyny w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w stosunku do roku 2008 i wyniósł 765.000 mkw.

Dla deweloperów inwestujących w centra handlowe rok 2009 okazał się natomiast jednym z najlepszych, często wbrew ich woli. Kończone były inwestycje rozpoczęte jeszcze w 2007 r., w czasie doskonałej koniunktury i dużego popytu na nowoczesną powierzchnię handlową. Wszystkiemu winna specyfika inwestowania w centra handlowe. Budowa i cały proces przygotowawczy trwają nawet ponad dwa lata. Rozpoczynają się w sprzyjającym okresie, a kończą, gdy na rynku jest zupełnie inna sytuacja.

Tak się stało w 2009 roku, który należał do rekordowych pod względem podaży na rynku nieruchomości handlowych. Oddano do użytku ponad 900 tys. mkw. powierzchni, której budowa rozpoczęła się jeszcze w czasie dobrej koniunktury gospodarczej. Blisko 57 proc. powierzchni weszło na rynek w drugiej połowie roku, m.in.: Bonarka w Krakowie, Galeria Jurajska w Częstochowie, Focus w Piotrkowie Trybunalskim i pierwsza faza projektu IKEA Port Łódź.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosły na koniec 2009 r. 9.345.000 mkw., z czego 72,9 proc. stanowiły centra handlowe, 19 proc. magazyny handlowe i parki handlowe, 0,9 proc. centra wyprzedażowe, a 7,2 proc. inne obiekty handlowe. W minionym roku do 39,8 proc. wzrósł udział małych i średnich miast w całkowitym wolumenie powierzchni handlowej.

- Na rynku nieruchomości handlowych w Polsce zaczynają być widoczne skutki globalnego kryzysu finansowego. Pojawiły się pierwsze pustostany, zintensyfikował proces wymiany najemców, wydłużył czas potrzebny na komercjalizację budowanych centrów handlowych. Rynek stał się rynkiem najemcy, dzięki czemu sieci handlowe mają większe możliwości wyboru lokalizacji, negocjacji wysokości czynszów i innych warunków najmu. Ponieważ deweloperzy ograniczyli swoją działalność, w latach 2010-2011 roczna podaż centrów handlowych spadnie. Brak powierzchni na wynajem ograniczy możliwości ekspansji sieci handlowych, zmuszając je do szukania lokali na rynku wtórnym i zaakceptowania rosnących czynszów – uważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk z działu doradztwa firmy Cushman & Wakefield.

Zanim jednak sytuacja się zmieni na korzyć dla właścicieli, na rynku warunki dyktują najemcy. Mogą wyrównać rachunki z właścicielami obiektów handlowych, z okresu gdy najemcom spadały przychody ze sprzedaży, a rosły czynsze ustalane najczęściej w euro. Z powodu osłabienia złotego najemcy musieli płacić więcej, a zarządcy galerii handlowych nie byli skłonni do obniżania stawek czynszów. Obecnie wszystko sprzyja najemcom: złoty się umacnia, a świecące pustkami nowe centra handlowe stały się bardziej elastyczne przy negocjowaniu stawek czynszów.

JS