Wysyp ofert "sprzedaży" ROD. Działkowcy ostrzegają: część ogrodów może zniknąć

W serwisach sprzedażowych handel kwitnie w najlepsze. Polski Instytut Ekonomiczny podał niedawno, że liczba nowych ofert "sprzedaży" ROD wzrosła w kwietniu do tysiąca tygodniowo. To dwa razy większe tempo niż w pierwszych miesiącach tego roku - zauważył PIE.

Dlaczego w kontekście ogrodów działkowych piszemy "sprzedaż" w cudzysłowie? Bo na sprzedaż wystawione jest prawo do użytkowania ROD, a osoby korzystające z ogródków nie są ich formalnymi właścicielami. Dzierżawią je jedynie od gminy lub Skarbu Państwa. Nie zmienia to faktu, że przez lata nikt nie dopuszczał myśli, że ROD-y mogłyby zniknąć z krajobrazu polskich miast.

W ten sposób na działkach pojawiły się nawet murowane budynki całoroczne. Ceny ogródków z takimi nieruchomościami w Warszawie dochodzą nawet do 200 tys. zł. O połowę mniejszą kwotę trzeba wydać chcąc nabyć działkę ze zwykłym drewnianym domkiem. W stolicy, decydując się nawet na najtańszy ogródek, trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu co najmniej 30-40 tys. zł.

Z podobnym wydatkiem trzeba się liczyć, polując na działkę w Krakowie. Niższe ceny można znaleźć natomiast np. we Wrocławiu. W głównym mieście Dolnego Śląska liczba ofert jest podobna jak w Warszawie, ale koszt zakupu praw do ROD zamyka się w większości przypadków w przedziale 10-30 tys. zł.

Na rekordzistę trafiliśmy za to we wsi pod Poznaniem. Za działkę o powierzchni 530 metrów kwadratowych z drewnianym, w pełni wyposażonym 70-metrowym domem trzeba dać aż 320 tys. zł.

Zadzwoniliśmy do kilku osób, które noszą się z zamiarem sprzedaży działki. Dwóch naszych rozmówców zadeklarowało, że przyczyną ich decyzji jest znaczny wzrost wartości ROD i chęć zarobku. Trzeci przyznał jednak, że wpływ na wystawienie działki na sprzedaż miało zamieszanie prawne wokół ogrodów działkowych. - Zdecydowałem, że pieniądze przeznaczę na coś swojego - stwierdził w rozmowie z WP Finanse pan Robert.

W przypadku ogrodów działkowych nie tylko dziś nie ma szansa na pełną własność, ale też sprawa jest jasna jeśli chodzi o przyszłość. Wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki w odpowiedzi na interpelację poselską deklarował pod koniec marca, że rząd nie rozważa wprowadzenia możliwości uwłaszczenia działkowców.

"Zgodnie z założeniami ustawy o ROD ogrody działkowe nie mogą być postrzegane jako grupa w pełni samodzielnych, indywidualnych nieruchomości służących realizowaniu potrzeb bytowych lub zarobkowych działkowców" - tłumaczył wiceminister rozwoju.

To oznacza, że nabywcom prawa do użytkowania ROD pozostanie nadzieja, że ich działka nie zostanie zlikwidowana. A to nie jest wcale pewne. Na jesieni 2023 r. w życie weszła bowiem nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym. Samorządy będą musiały przygotować nowe dokumenty planistyczne, tak zwane master plany, podzielić grunty na strefy i określić, jakiego rodzaju obiekty mogą w nich funkcjonować.

Przepisy dopuszczają zaszeregowanie gruntu do jednej z 13 stref. Wśród nich znajdują się przykładowo strefy usługowe, z zabudową mieszkaniową, gospodarcze, produkcji rolniczej czy zieleni i rekreacji.

Gminy mają czas na podjęcie decyzji co do przeznaczenia terenu do końca 2025 r. Polski Związek Działkowców podkreśla, że ROD-y będą bezpieczne wyłącznie wtedy, gdy tereny, na których się znajdują, zostaną zaklasyfikowane do jednej z trzech stref. Każda inna decyzja sprawi, zdaniem PZD, że ROD "będzie spełniał przesłanki do likwidacji".

Plany ogólne mogą przesądzić, czy dany ogród działkowy będzie miał szansę ujawnienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako zieleń działkowa, co jest kluczowe dla ochrony przed jego likwidacją - tłumaczy w rozmowie z WP Finanse Bartłomiej Piech, dyrektor Biura Prawnego Polskiego Związku Działkowców.

Piech dodaje jednak, że przyszłość ROD-ów nie będzie pewna, nawet gdy ogrody działkowe znajdą się we "właściwej" strefie. Do katalogu stref w rozporządzeniu dołączono bowiem podkategorie, tzw. profile funkcjonalne - podstawowy i dodatkowy.

- Gdy gmina będzie tworzyła dokumenty planu ogólnego, może zadecydować w uchwale, że w danej strefie wykreśla część lub wszystkie profile dodatkowe. Profilu podstawowego nie może wykreślić. Zatem jeżeli gmina, przyjmując plan ogólny, podjęłaby decyzję, że np. ze strefy zieleni i rekreacji zostają usunięte ogrody działkowe jako profil dodatkowy, to w takim wypadku ROD również utraci możliwość ochrony przed likwidacją - precyzuje radca.

PZD postuluje, by ROD-y były dopuszczalne we wszystkich strefach i zawsze miały status profilu podstawowego, którego nie można wykreślić w uchwale. Wówczas o losie ROD gmina decydowałaby dopiero na etapie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a nie planu ogólnego, co de facto może mieć miejsce obecnie.

Jeżeli właściciel gruntu, czyli gmina lub Skarb Państwa, zdecyduje o likwidacji ROD-u, w miejscu ogródków będzie mogło powstać np. osiedle mieszkaniowe - o ile oczywiście takie rozwiązanie dopuści master plan, a potem szczegółowy plan miejscowy. Co stanie się jednak z obecnymi użytkownikami działek?

Gdy właściciel zgłosi żądanie likwidacji ROD, przedstawia stowarzyszeniu ogrodowemu propozycję zawarcia kontraktu, w którym gwarantuje realizację praw działkowców - wyjaśnia Piech.

Jeżeli 2/3 działkowców z ogrodu wyrazi zgodę na zaproponowane warunki, to stowarzyszenie może zaakceptować kontrakt. Jeżeli nie, sprawę rozstrzyga sąd.

Działkowcy otrzymują odszkodowania za majątek, który jest na działce, czyli budynki i nasadzenia. Według ustawy odszkodowanie należy się także za tytuł prawny do działki. - Choć tu istnieją wątpliwości, czy prawo dzierżawy działki da się wycenić - zastrzega przedstawiciel PZD.

Stowarzyszenie ma mieć również zagwarantowany teren zamienny i odtworzenie infrastruktury ogrodowej w innym miejscu. - W ten sposób działkowcy mają pośrednio zagwarantowane prawo do pozyskania działki zamiennej w nowym ogrodzie działkowym - dodaje Bartłomiej Piech.

Dodaje jednak, że kwestię ogrodów działkowych trudno rozpatrywać wyłącznie w kategoriach majątkowych. Wokół ROD-ów budują się całe zorganizowane społeczności. Decyzja o likwidacji działek może ten charakterystyczny ład zburzyć. I w tym sensie potencjalni nabywcy działek rzeczywiście mają się czego obawiać.

Adam Sieńko, dziennikarz WP Finanse i money.pl