Z mieszkania na kredyt można się uwolnić

130 tys. zł z własnej kieszeni trzeba by dołożyć, by spłacić kredyt hipoteczny zaciągnięty we franku latem 2007 r. na mieszkanie warte wówczas 300 tys. zł. A to i tak przy optymistycznym założeniu, że cena mieszkania nie spadła. W wielu przypadkach obniżyła się ona o 10 czy nawet 15 procent. Wtedy wymagana kwota rośnie do 175 tys. zł. Wszystko przez niekorzystny kurs franka, który od momentu zaciągnięcia kredytu wzrósł o ok. 50 proc.

Wiele osób chętnie dalej spłacałoby ten kredyt, bo jego zaletami są niska marża i niskie oprocentowanie, dzięki czemu rata nie wzrosła tak bardzo jak kurs franka. Jest kilka opcji, by w takiej sytuacji zmienić mieszkanie, ale pozostać przy aktualnym kredycie. Wszystko zależy od sytuacji danego klienta oraz podejścia banku.

Można próbować przeprowadzić cesję kredytu – czyli sprzedać mieszkanie wraz z kredytem. Jeśli kupujący zgodzi się kupić je wraz z frankowym obciążeniem to problemem pozostaje tylko dogadanie się z bankiem. Zdecydowana większość instytucji takie rozwiązanie od razu wyklucza (m.in. Bank Millennium, Deutsche Bank PBC, Getin Bank i Polbank), ale np. PKO Bank Polski deklaruje, że do każdej sprawy podchodzi indywidualnie i nie wyklucza takiego kroku.

Kolejne rozwiązanie jest nieco bardziej prawdopodobne. Chodzi mianowicie o zmianę zabezpieczenia kredytu. Możliwości jest tutaj kilka. Można np. czasowo przenieść kredyt na dom/mieszkanie rodziców (pod warunkiem oczywiście, że nieruchomość nie jest obciążona i ma wartość wyższą od kwoty kredytu). Wówczas trzeba sprzedać swoje mieszkanie i kupić nowe, spełniające oczekiwania. Ostatni krok to przeniesienie kredytu na nowe mieszkanie.

Osoby z większym zapasem gotówki lub mające możliwość pożyczenia pieniędzy od rodziny mogą pominąć kwestię przeniesienia hipoteki na mieszkanie bliskich. Wystarczy kupić za gotówkę nowe mieszkanie, przenieść na nie kredyt, a stare sprzedać i zwrócić pożyczone pieniądze. Tutaj banki są już bardziej elastyczne, choć nie wszystkie. Podstawowym warunkiem jest, aby nowa nieruchomość miała wartość większą niż kwota zadłużenia kredytu frankowego. Gorzej może być z utrzymaniem dotychczasowych warunków cenowych.

O 1-procentowej marży sprzed 5 lat można zapomnieć m.in. w Banku Millennium, a Polbank deklaruje, że w aneksie mogą być inne warunki cenowe, ale decyzja jest podejmowana indywidualnie (tak samo w PKO BP)
. Nordea przyznaje wprost, że rozwiązanie polegające na zmianie przedmiotu zabezpieczenia jest najbardziej popularne, ale zastrzega że z punktu widzenia LtV i warunków cenowych operacja również podlega ocenie indywidualnej. Największą elastyczność deklarują tu należące do BRE Banku mBank i MultiBank. Tam można liczyć na utrzymanie dotychczasowej marży (pod warunkiem, że kredyt nie jest z tzw. „starego portfela” – czyli nie został udzielony przed jesienią 2006 r.), a jedynymi kosztami są aneks oraz opłata za wycenę lub inspekcję nowej nieruchomości. Ale te koszty to standard we wszystkich bankach. Cena aneksu do od kilkuset do tysiąca złotych. W ogóle możliwości przeniesienia kredytu na nową nieruchomość nie ma w Deutsche Banku PBC, ING Banku Śląskim oraz Kredyt Banku.

Zmiana mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym we franku nie jest łatwa, ale nie jest też niemożliwa. W uprzywilejowanej sytuacji są osoby ze sporymi oszczędnościami lub zamożną rodziną – wykorzystanie dodatkowej gotówki usprawni tę operację. Ale wszystko i tak zależy od banku, a że często nie są to rozwiązania standardowe, to trzeba liczyć po prostu na chęć do pójścia klientowi na rękę.

Marcin Krasoń, Open Finance