Ziemia rolna drożeje o 18% rocznie

Nie ulega wątpliwości, że ziemia rolna w Polsce od wielu lat drożeje. Takie wnioski płyną zarówno ze statystyk publikowanych przez Agencję Nieruchomości Rolnych czy Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa (za GUS), jak również przez Eurostat. Problem jednak w tym, że publikowane przez te instytucje statystyki nie zawsze łatwo jest interpretować. I tak na przykład ANR pokazuje ceny ziemi, które były sprzedawane w przetargach (także ograniczonych) lub z bonifikatą, a więc nie są to dane rynkowe sensu stricte. Z kolei ARiMR publikuje co prawda dane na temat obrotu ziemią w obrocie prywatnym (na zasadach rynkowych), ale zastosowana metodologia obliczeń może powodować, że gdy ceny ziemi w większości województw rosną, to średnia cena dla całej Polski spada (pisaliśmy o tym 22 lipca w analizie "Pozorny spadek cen ziemi rolnej").

Aby uniknąć takich sytuacji, Lion’s Bank stworzył indeks wartości ziemi rolnej w Polsce. Wynika z niego, że w ciągu roku przeciętny hektar zdrożał w kraju o 14,7%. Od końca 2004 roku progres wynosi natomiast aż 298%, czyli średnio 18,2% w skali roku. Wyniki te nie pokrywają się z danymi GUS o cenach transakcyjnych gruntów ornych w Polsce, mimo że obliczenia Lion’s Banku bazują na informacjach pochodzących z urzędu. Gdyby bowiem odnieść się do statystyk urzędu, to roczny wzrost cen ziemi oszacowany zostałby na zaledwie 1,5% w skali roku, a progres od końca 2004 roku do początku roku bieżącego na 270%. Powód tych rozbieżności jest prosty – GUS oblicza średnią cenę hektara sprzedanego w obrocie prywatnym biorąc pod uwagę wszystkie transakcje. Jeśli więc w danym kwartale sprzedano więcej ziemi w województwach, gdzie poziom cen jest niższy, zaniża to wynik dla całego kraju. Natomiast indeks wartości ziemi rolnej stworzony przez Lion’s Bank ma za zadanie pokazać przeciętną wartość ziemi w całym kraju – niezależnie
od tego, czy podlegał on w ostatnich miesiącach obrotowi, czy nie. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło informacji niż dane publikowane przez ARiMR za GUS.

Powód? Weźmy na przykład pod uwagę dane za pierwszy kwartał br. Te opublikowane przez ARiMR sugerują, że hektar ziemi kosztował przeciętnie 25,2 tys. zł, czyli o 1095 zł mniej niż kwartał wcześniej. Informacja ta stoi w sprzeczności z faktem, że te same dane pokazują, że aż w 14 na 16 województw ceny ziemi w ostatnim kwartale wzrosły. Co więcej, w województwie dolnośląskim i lubuskim średni wzrost ceny w ciągu kwartału przekroczył 10%. Do niewielkich spadków cen doszło natomiast w województwie opolskim i wielkopolskim. Spadek średniej dla całego kraju należy więc łączyć ze zmianą struktury sprzedaży. Po prostu więcej sprzedało się ziemi w lokalizacjach, gdzie jest ona tania, a mniej na terenach o wyższym poziomie cen. Indeks stworzony przez Lion’s Bank nie odwzorowuje takich wyników przypadkowych, pokazując ogólny trend zmiany cen w skali całego kraju.

Można to także zobrazować na przykładzie oficjalnych statystyk publikowanych od początku ubiegłego roku. Sugerowały one na początku bardzo dynamiczny wzrost cen, a potem wyhamowanie, a nawet pewną korektę. Wyniki te były jednak konsekwencją na początku większej, a potem mniejszej popularności ziemi rolnej o lepszej jakości. W rzeczywistości w tym czasie ziemia rolna drożała w zrównoważonym tempie – wynika z indeksu stworzonego przez Lion’s Bank.

Stworzony indeks bada ponadto nie tylko zmiany przeciętnej ceny hektara, ale także zmiany cen gruntów o różnej przydatności rolniczej. Na pierwszy rzut oka może dziwić, że od końca 2004 roku najmocniej zdrożała ziemia o najniższej przydatności rolniczej (grunty o klasie V i VI). Niecałe 9 lat temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to 19,5 tys. zł czyli 4,5 razy więcej. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 32,9 tys. zł dzisiaj. Oznacza to dynamikę o prawie 100 pkt proc. niższą. Powodu takich dysproporcji można szukać na przykład w prawie stawiającym mniejsze wymagania przed osobami, które chcą zmienić przeznaczenie i wyłączyć z produkcji rolnej grunty o niższej przydatności rolniczej.

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych
województwach.

gdzie:
W – wartość indeksu cen gruntów rolnych,
czi – ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie,
cb – cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.),
azi – całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach.

Stworzony przez Lion’s Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie raczej pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średniej ceny sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez ARiMR za GUS.

Bartosz Turek
Lion’s Bank