Gigantyczne podwyżki cen mieszkań. W tym roku nawet o 12 procent, później znowu w górę

Ostatnie tygodnie przyniosły na rynku nieruchomości duży spadek liczby kupowanych mieszkań - zarówno nowych, jak i z drugiej ręki. Wątpliwości na temat kupna i sprzedaży mieszkań mają obie strony rynku - podaje w środowej analizie firma HRE.

Sprawdź, ile kosztuje mieszkanie lub dom w twojej okolicy. Zamów raport cenowy

"W tego typu nienormalnych czasach potrzeby kupujących zaczynają się akumulować – ci, którzy w standardowych warunkach kupowaliby dziś mieszkania nie chcą lub nie mogą tego zrobić, a ich potrzeby mieszkaniowe pozostają niezaspokojone. W efekcie rośnie nam popyt potencjalny, który wcześniej czy później zacznie się realizować" - prognozują eksperci firmy.

Jak mówi Michał Cebula, prezes think tanku HRE, "w ostatnich latach ze starcia racji kupujących i sprzedających zwycięsko wychodzili ci drudzy". - Wynika to z silnych fundamentów rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim składa się na nie trwający od lat wzrost dochodów niemal dorównujący wzrostom cen mieszkań oraz ogromna luka mieszkaniowa, która w ostatnich miesiącach ponownie skokowo się powiększyła ze względu na masowy napływ migrantów - komentuje ekspert.

Dalsza część tekstu pod materiałem wideo

Jeśli chodzi o rynek wtórny, to według HRE często właściciele dochodzą do wniosku, że mieszkanie "szkoda sprzedawać" wiedząc, że np. otrzymana ze sprzedaży gotówka wyraźnie traciłaby na wartości. Z kolei na rynku pierwotnym deweloperzy w większości także nie mają powodu, aby mieszkań pozbywać się w otoczeniu mniejszego popytu - ocenia Michał Cebula. - Ci, których na to stać, wycofują mieszkania ze sprzedaży lub chociaż oszczędnie zasilają ofertę swoich biur sprzedaży - dodaje.

- Przy wysokich i szybko rosnących kosztach budowy, sprzedaż mieszkań zbyt szybko, a tym bardziej z dyskontem, może okazać się finalnie deficytowa. Ponadto wcześniej czy później nierealizowany dziś popyt na mieszkania wróci na rynek, a wtedy warto mieć w ofercie mieszkania na sprzedaż. W ocenie HRE Think Tank pod koniec 2022 roku ceny mieszkań w największych miastach w Polsce będą o od 7 do 12 procent wyższe niż pod koniec 2021 roku - prognozuje ekspert. I dodaje, że o 15-25 proc. w porównaniu rokiem 2021 spadnie w tym roku liczba zawieranych transakcji.

HRE ocenia, że lukę po tych klientach, którzy na mieszkanie musieli wziąć kredyt, a którzy teraz nie chcą lub nie mogą tego zrobić, przynajmniej po części zajmą inwestorzy - zarówno osoby prywatne, jak i wielkie firmy, które dysponują setkami czy tysiącami mieszkań.

- Biorąc ponadto pod uwagę wzmożoną inflację, zainteresowanie rynkiem mieszkaniowym ze strony inwestorów, rosnące potrzeby mieszkaniowe wywołane masową migracją do Polski połączone z zatrzymaniem wielu inwestycji deweloperskich oraz akumulowaniem się popytu odciętego od kredytów mieszkaniowych, spodziewam się, że za około dwa lata ceny mieszkań w Polsce mogą być o 20 procent wyższe niż dziś - prognozuje Michał Cebula.

- W kontekście społecznym oznacza to zmierzanie w złym kierunku i odchodzenie od własności mieszkań w kierunku ich najmu - przyznaje ekspert. - Krótkoterminowo może się to wydawać bezpiecznym i tanim rozwiązaniem, ale historia uczy nas, że w dłuższym terminie najem jest znacznie droższy niż zakup. W przyspieszonym tempie będziemy ponadto dążyć do realizacji negatywnego scenariusza, którego efekty możemy obserwować dziś w Amsterdamie, Berlinie czy Londynie - dodaje.

Eksperci HRE w poniedziałek zwracali już uwagę na potencjalne ogromne zagrożenie dla najemców. "Jeżeli dojdzie do stagflacji, czyli okresu słabego wzrostu gospodarczego przy wysokiej inflacji, to polski rynek mieszkań na wynajem może zareagować jak rynek amerykański w latach 70. Wówczas ceny nieruchomości wzrosły o 128 proc., a czynsze najmu poszły w górę o 70 proc." - ostrzegała firma.

W środę HRE zwraca też uwagę, że nie zawsze wchodzenie w interesy z dużymi inwestorami, którzy kupują całe budynki czy osiedla, wychodzi deweloperom na zdrowie. Firma tłumaczy, że tacy inwestorzy wymagają sprzedaży mieszkań po stałej cenie, a najlepiej jeszcze ze zniżką. "Przy rosnących kosztach budowy deweloperzy mają świadomość, że sprzedaż mieszkań na warunkach oczekiwanych przez inwestorów instytucjonalnych może okazać się deficytowa, co już dotknęło część firm, które podpisywały w Polsce spektakularne kontrakty na sprzedaż pakietową mieszkań dużym funduszom inwestycyjnym" - ostrzega HRE.

O działalności funduszy inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych wiceminister rozwoju Piotr Uściński mówił jednak ostatnio, że "na razie nie budzi niepokoju". Przyznał, że ten segment rynku "wymaga z pewnością" szczegółowego monitoringu. "Aktualna sytuacja, w której fundusze kontraktują i zlecają budowy całych budynków, przyczynia się do powiększania zasobu i podaży mieszkań dostępnych na rynku" - przekonywał wiceminister rozwoju.

Według danych ministerstwa rozwoju jedynie 0,05 proc. mieszkań w Polsce należy do funduszy inwestycyjnych. Jednak dopiero w ostatnich latach firmy te na poważnie zaczęły skupować mieszkania. Według danych "Rzeczpospolitej" w 2021 roku fundusze kupiły 5,9 tys. lokali, czyli prawie 17 proc. wszystkich mieszkań, które zostały sprzedane w ubiegłym roku.