Młot na deweloperów to broń obosieczna? Nowe przepisy mogą zaszkodzić

1 kwietnia br. mają wejść w życie przepisy wykonawcze do ustawy Prawo budowlane. To rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie warunków technicznych, jakim mają odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

Jednak zdaniem ekspertów przepisy określane hasłem "stop patodeweloperce" mogą przynieść więcej szkody niż pożytku.

Nie jesteśmy przeciwko zmianom, które miałyby poprawić komfort użytkowania mieszkań i inwestycji przez nabywców. Uważamy jednak, że tempo wprowadzenia tych zmian jest za szybkie, przez co ich jakość legislacyjna może komplikować projektowane inwestycje. Przepisy zostały przyjęte bez szerokich konsultacji, które pozwoliłyby przygotować je sposób racjonalny i wyważony. Pojawiły się tuż przed kampanią wyborczą, a potem zostały w nią wpisane, jako element programu wyborczego - przyznaje w rozmowie z WP Przemysław Dziąg, radca prawny i dyrektor działu prawnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Albo plac zabaw albo nic

Najważniejsza zmiana to podniesienie minimalnej odległości wielorodzinnego, ponad czterokondygnacyjnego, budynku od granicy działki do 5 metrów. Odległość między budynkami wyniesie 10 metrów.

- Więcej przestrzeni oraz mniejsze zagęszczenie zabudowy będą miały raczej pozorny charakter, poprawiający komfort zamieszkiwania w sposób niezbyt spektakularny. Tymczasem właśnie ten punkt zmian warunków technicznych w głównej mierze zaważy na zwyżce cen mieszkań o kilkanaście procent, czyli dość spektakularnej - przekazuje redakcji WP Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Jednak Dziąg wskazuje, że wiele przepisów jest nieprecyzyjnych. Przykładem może być realizacja placów zabaw. Trzeba przestrzegać zapisów dotyczących odległości np. od okien, ale też innych, niezmienionych przepisów.

Może się okazać, że niektóre działki, zwłaszcza te mniejsze, pozostaną niezabudowane. Inwestor może stanąć przed dylematem: albo plac zabaw albo nic, bo budynek się tam nie zmieści.

- Może to wręcz wyeliminować szereg projektów z możliwości realizacji. W przypadkach, gdzie do realizacji dojdzie, tam za sprawą opisanych wymogów koszty deweloperów znacząco wzrosną, pociągając za sobą stawki mkw. mieszkań - zaznacza Jędrzyński.

W urzędach mogą pojawić problemy z interpretacją przepisów. - W kolejnych kwartałach 2024 r. wnioski o pozwolenia na budowę będą znacznie dłużej czekały na akceptację - prognozuje Dziąg.

Jego zdaniem w nowych przepisach jest "dużo pojęć nieprawniczych, niedookreślonych i ogólnych". - Nietechniczne kwestie [np. liczba dzieci na mkw. placu zabaw - przyp. red.] zostały wrzucone do przepisów technicznych, więc może być problem z ich zrozumieniem. To z kolei może stać się punktem zapalnym między inwestorami a urzędami - tłumaczy.

Problematyczna przebudowa po 1 kwietnia

"Rzeczpospolita" donosi, że z pisma departamentu prawnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego ma wynikać, że jeśli ktoś zaplanował przebudowę, ale do 31 marca 2024 r. nie złożył odpowiedniego wniosku, to musi dokonać weryfikacji inwestycji i dostosować ją do nowych warunków technicznych np. odległości.

- W tym przypadku mamy dowód niedopracowania przepisów, których zasady dotyczące przebudowy istniejącego budynku są wręcz sprzeczne z logiką i zdrowym rozsądkiem, sprawiając wrażenie urzędniczej pomyłki - przyznaje Jędrzyński.

Radca prawny tłumaczy nam to na przykładzie. - Przebudowy budynków, które znajdować się będą np. bliżej niż 5 metrów od granicy działki zostaną po 1 kwietnia zablokowane. Aby dokonać ich przebudowy, wnioskować będzie trzeba o odstępstwo do resortu rozwoju. To jeden tylko z dowodów pokazujących, że tempo prac nad zmianami wpłynęło na ich jakość - zaznacza Dziąg.

Minister zmienił zasady w trakcie gry

Jednak tym, co budzi największe wątpliwości, są przepisy o minimalnej powierzchni lokalu usługowego (nie mniej niż 25 mkw.).

- W mojej ocenie przepisy wprowadzono niezgodnie z zasadami legislacyjnymi. Zdecydowano, że regulacje w tym zakresie dotyczyć mają wszystkich projektów, dla których wydane zostanie pozwolenie na budowę po 1 kwietnia - wskazuje.

Jak dodaje, "oznacza to, że jeśli ktoś złożył wniosek o pozwolenie na budowę, zanim jeszcze przyjęto zmiany w warunkach technicznych, musi teraz liczyć, że do końca marca otrzyma zgodę władz, by skończyć inwestycję na podstawie starych zasad".

- Rozporządzenie zmieniło reguły gry w trakcie jej trwania. To złamanie konstytucyjnej zasady demokratycznego państwa prawa i zasady ochrony interesów w toku - zwraca uwagę dyrektor działu prawnego PZFD.

Na przykre skutki nowych zasad muszą przygotować się firmy, które zaplanowały inwestycje w największych miastach. - W Warszawie, Gdańsku czy Krakowie pozwolenia są procedowane kilkanaście miesięcy. I teraz nagle - na ostatnim etapie - może okazać się, że inwestor musi zmienić cały projekt. Jak urząd wyda decyzję 2 kwietnia, a nie 31 marca, jego inwestycja może stracić rację bytu - przyznaje.

Patodeweloperka, czyli "marginalny problem"

Nasi rozmówcy są zgodni, że przepisy zostały przygotowane z myślą o dość wąskim wycinku rynku, a uderzają w wielu inwestorów.

- Nikt oczywiście nie kwestionuje tego, że przepisy techniczne wymagały zmian, natomiast zasadne jest pytanie – czy ich skala jest adekwatna do skali potrzeb i problemów, które tymi przepisami miały zostać rozwiązane - wskazuje Dziąg.

Jego zdaniem "marginalna jest skala tych przypadków, gdzie rzeczywiście można byłoby mówić o swego rodzaju "patodeweloperce". - Możemy raczej mówić o patoprzepisach, które pozwalały na takie budowanie - ocenia.

Ekspert portalu RynekPierwotny.pl jest tego samego zdania. - Z kolei nowe warunki techniczne zostały opracowane w okresie kampanii wyborczej, jako jedna z jej inicjatyw typowo populistycznych. Wśród zmian jedne są bardziej, inne mniej uzasadnione merytorycznie, jednak wszystkie składają się na znaczny przewidywany wzrost kosztów deweloperów, a więc i samych mieszkań - podkreśla raz jeszcze Jędrzyński.

Mniej mieszkań i wyższe ceny

Każdy dodatkowy wymóg to koszt podnoszący cenę inwestycji. Inwestor, który zaplanował 100 mieszkań będzie mógł wybudować 80. W takiej sytuacji zapewne ceny mogą pójść w górę, w zakresie tej różnicy.

- Co bardzo istotne, same przepisy ograniczą potencjał inwestycyjny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Nowe, bardziej rygorystyczne zasady sytuowania budynków, czy zwiększania realizacji infrastruktury społecznej na osiedlach, przy istniejących ograniczeniach w zakresie ich sytuowania w sąsiedztwie budynków mieszkalnych, czy dróg, siłą rzeczy ograniczy możliwości produkcyjne. To oznacza kolejne zmniejszenie liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, a tym samym jeszcze mniejszą podaż. W ekonomicznym aspekcie nie ma wątpliwości, że spowoduje to kolejne wzrosty cen mieszkań - przekonuje Dziąg.

Deweloperzy apelują do resortu. "Decyzja nie została podjęta"

W związku z niedociągnięciami branża ma kilka postulatów.

- Apelujemy do ministra technologii o przesunięcie terminu wejścia w życie przepisów technicznych przynajmniej do września. To pozwoliłoby lepiej przygotować się do projektów, a przede wszystkim dałoby czas na skończenia projektów na starych przepisach i poprawę ewidentnych błędów w nowelizacji - podkreśla dyrektor prawny PZFD.

Jak już pisaliśmy w WP, w poniedziałek 17 marca br. media obiegła nieoficjalna informacja, że termin 1 kwietnia jest nieaktualny.

"Decyzja o ewentualnej zmianie terminu nie została podjęta. Jeśli taka decyzja zapadnie, poinformujemy o szczegółach opinię publiczną" - kontruje Biuro Komunikacji MRiT w odpowiedzi dla WP.

- Nie uciekamy od odpowiedzialności i chcemy, żeby nasi mieszkańcy żyli na zielonych, komfortowych i nowoczesnych osiedlach, ale niedopracowane regulacje mogą tylko pogłębić niektóre problemy na rynku. Wprowadzania takich przepisów wymaga szerokich konsultacji z udziałem całej branży. Nie mogą się one opierać tylko na pomysłach samego resortu - kwituje Dziąg.