Chcesz kupić dziurę w ziemi? W banku czekają cię kłopoty

Tylko kilka banków bez problemu udzieli kredytu hipotecznego na zakup od dewelopera mieszkania, którego budowa jeszcze się nie rozpoczęła – wynika z raportu pośrednika hipotecznego Try@buy. O kredycie możemy zapomnieć także wówczas, gdy nasz deweloper znajduje się na „czarnej liście” banku.

Wszystko wskazuje na to, że planowane zmiany w rządowym programie dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim” pociągną za sobą spore przetasowania na rynku mieszkaniowym. Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego, w 2010 roku zdecydowana większość, bo aż 60% kredytów z dopłatami udzielana była na nieruchomości z rynku wtórnego, podczas gdy na rynek pierwotny przypadło 24%, pozostałe zaś 16% kredytów przeznaczone było na budowę domów. Tymczasem już niebawem niemożliwe będzie sfinansowanie w ramach rządowego programu mieszkania nabywanego na rynku wtórnym, to zaś spowoduje, że coraz więcej mieszkań kupować będziemy od deweloperów.

Jakimi zasadami kierują się banki, kredytując takie inwestycje? Try@buy sprawdził 15 polskich kredytodawców. Z analizy pośrednika wynika, że tylko kilku z nich sfinansuje mieszkanie od etapu tzw. „dziury w ziemi”, zaś pozostali stawiać będą większe wymagania bądź względem stopnia zaawansowania inwestycji, bądź wobec samego dewelopera.

Dziura w ziemi? Tak, ale…

Według danych Try@buy, mieszkanie na każdym etapie inwestycji sfinansują: Deutsche Bank, Pekao SA, ING Bank Śląski, Eurobank, PKO BP oraz Alior Bank. W zamian kredytobiorca będzie się musiał liczyć z dopełnieniem kilku drobnych formalności. Jakich? Bank może zażądać sporządzenia operatu szacunkowego, czyli zewnętrznej wyceny nieruchomości. Przy kredycie powyżej 300 tys. zł poprosi o to Pekao SA, przy 400 tys. zł - PKO BP, zaś w Deutsche Banku musimy liczyć się z taką ewentualnością, biorąc kredyt od 500 tys. zł wzwyż. Z kolei Alior Bank wymaga operatu szacunkowego zawsze, gdy nieruchomość nabywana jest w małej miejscowości. Gdy kredyt realizowany jest w dużym mieście, operat obowiązuje od kwoty kredytu powyżej 600 tys. zł.

Z kolei Eurobank, który w każdej sytuacji proponuje bezpłatną wycenę, posiada listę zaakceptowanych deweloperów, do której jednak chętnie dodaje kolejnych. Podobną posiada ING Bank Śląski, z tym, że tu oprócz przedstawienia standardowych dokumentów, mających na celu sprawdzenie inwestycji, wymagane jest sporządzenia jej kosztorysu na druku banku. Bank policzy też 230 zł za wycenę.

Deweloperzy na cenzurowanym

Banków, które znacznie bardziej restrykcyjnie podchodzą do finansowania zakupów na rynku pierwotnym jest więcej, aniżeli tych liberalnych. Znalazły się tu Nordea Bank, BZ WBK, Bank Pocztowy, DnB Nord, Getin Noble Bank, Polbank, Raiffesen Bank, Multibank i mBank. Prym w stawianiu wymagań wiedzie Nordea. Stopień zaawansowania prac budowlanych powinien być tu na poziomie minimum 40%. Można od tego odstąpić pod warunkiem spełnienia łącznie trzech warunków. Po pierwsze deweloper powinien działać w formie spółki akcyjnej lub spółki z o.o. z dobrym zapleczem kapitałowym. Ponadto drugie zapłata za zakupioną nieruchomość odbywać się powinna według zasady 20/80 (maksymalnie 30/70), tj. 20% ceny wnoszone jest w trakcie trwania inwestycji, a pozostałe 80% w jej końcowej fazie. I wreszcie: deweloper musi posiadać zakończone minimum 3 inwestycje, które były prowadzone w porównywalnej skali, w stosunku do naszej inwestycji.

Nordea wymaga także wyceny nieruchomości. Dla kredytów do 600 tys. zł (800 tys. zł dla Warszawy) opłata za wycenę wynosi 400 zł i wymagana jest przed złożeniem wniosku kredytowego. Powyżej wymienionych kwot wymagany jest operat szacunkowy, zaś rzeczoznawca musi znajdować się na liście akceptowanych przez bank.

Pozostałe banki stawiają nieco lżejsze wymogi wobec deweloperów. Raiffeisen Bank udzieli kredytu na zakup lokalu od dewelopera o ile ten zrealizował już co najmniej jedną inwestycję mieszkaniową i może to udokumentować, zaś inwestycja docelowa została już rozpoczęta i doprowadzona przynajmniej do stanu zerowego (zakończone roboty ziemne, wylane fundamenty, ściany piwnic). Polbank wymaga, aby inwestycja zaawansowana była w co najmniej 20%, BZ WBK – w 30%.

W Getin Noble Bank od 45% zaawansowania inwestycji akceptowany jest każdy deweloper, jeśli zaś wskaźnik ten jest niższy, deweloper musi móc pochwalić się co najmniej jedną skończoną inwestycją. Banki z grupy restrykcyjnych także udzielą kredytu, gdy stan zaawansowania inwestycji wynosi 0%, jednakże obwarują to warunkami. Aby zatem skredytować nieruchomość od stanu zerowego w Banku Pocztowym, deweloper musi pochwalić się co najmniej jedną ukończoną inwestycją. Dla Polbanku liczy się, by deweloper był spółką akcyjną, zaś w DnB Nord istnieje po prostu lista zaufanych deweloperów, która w zasadzie jest listą zamkniętą.

Najbardziej płynne zasady panują w Multibanku i mBanku, które każdorazowo badają indywidualną sytuację dewelopera i od jej wyniku uzależniają zgodę na udzielenie kredytu. Wycena jest tu bezpłatna w przypadku kredytów złotowych, zaś dla kredytów walutowych wymagany jest operat szacunkowy.

Formalności wszędzie podobne

Wszystkie wymienione banki posługują się podobnym zestawem dokumentów potrzebnych do uzyskania kredytu na zakup lokalu od dewelopera. Wszystkie także zgodzą się na zabezpieczenie kredytu na kupowanej nieruchomości, jednakże do czasu wpisu swojej hipoteki zastosują podwyższenie oprocentowania lub dodatkowe ubezpieczenie. Jasne staje się zatem, że im bliżej do ukończenia inwestycji w momencie wnioskowania o kredyt, tym mniejsze koszty i ryzyko ponosi kredytobiorca.

Try@buy