Haczyk w rządowym programie. "Trzeba będzie spieszyć się z wnioskiem"

Cały miniony rok 2022 upłynął na pierwotnym rynku mieszkaniowym pod znakiem wyraźnego hamowania - zarówno po stronie popytu jak i podaży. Wiele wskazuje jednak na to, że wstrzymanie podwyżek stóp procentowych i wyhamowanie inflacji w ostatnim kwartale minionego roku zaowocowało większym optymizmem nabywców.

Styczeń 2023 r. był kolejnym, trzecim z rzędu miesiącem wzrostu sprzedaży na rynku pierwotnym. Deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach poprawili swoje wyniki zaledwie o 2 proc. miesiąc do miesiąca, ale był to wynik o 50 proc. wyższy niż w sierpniu, najgorszym sprzedażowo miesiącu minionego roku - wynika z danych Otodom.

Dalsza część artykułu pod materiałem wideo

W reakcji na większą aktywność kupujących deweloperzy zwiększyli liczbę mieszkań wprowadzanych do sprzedaży - w granicach siedmiu największych miast wyniosła ona 2,8 tys., tj. o 53 proc. więcej w porównaniu do grudnia.

- Wyniki z ostatnich dwóch miesięcy napawają ostrożnym optymizmem, choć do utrwalenia się trendu wzrostowego wciąż daleko - powiedziała, cytowana w komunikacie, Katarzyna Kuniewicz, kierująca badaniami rynku Otodom Analytics. - Abyśmy mogli mówić o powrocie do poziomu sprzedaży z przełomu 2021 i 2022 r. niezbędne jest zwiększenie dostępności kredytów. Popyt na to wyraźnie czeka, o czym świadczyć może wyjątkowo wysoka liczba rezerwacji dokonywana w biurach sprzedaży deweloperów.

We wtorek UKNF poinformował o złagodzeniu warunków oceny zdolności kredytowej i wskazał, że najniższy, minimalny poziom bufora (2,5 p.p.) powinien być stosowany dla kredytów z tymczasowo stałą stopą proc., a dla kredytów ze zmienną stopą proc. bufor powinien być adekwatnie wyższy.

Otodom ocenia, że potencjalni nabywcy czekają jeszcze na wejście w życie rządowego programu "Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Jest jeden haczyk, a nawet dwa. Obecne warunki rynkowe sprawiają, że kredyty z okresowo stałą stopą są wciąż bardzo drogie, więc dla dużej grupy nabywców nadal niedostępne. Z drugiej strony w ogłoszonych warunkach rządowego programu Ministerstwo postawiło górną granicę ceny całkowitej mieszkań, które będą mogły zostać zakupione w ramach programu (limitując wysokość kredytu). Ponadto ci którzy nie będą mogli wprowadzić się do zakupionych mieszkań w ciągu 12 miesięcy, stracą prawo do dopłaty - oceniają eksperci.

Ich zdaniem to odcina znaczną część oferty z rynku pierwotnego i przenosi ciężar gry na rynek wtórny.

- Doświadczenia poprzednich lat pokazują, że ci, którzy będą chcieli skorzystać z rządowego subsydium, muszą się spieszyć ze złożeniem wniosku. To natomiast oznacza, że w przypadku inwestycji deweloperskich muszą wybierać spośród mieszkań z terminem zakończenia realizacji do połowy 2024 r. Jeśli odejmiemy z tej puli te z górnej półki cenowej, może okazać się, że wybór jest dość ograniczony - uważa Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom.

Z danych wynika, że rośnie zainteresowanie ofertami sprzedaży - liczba wyszukiwań mieszkań na sprzedaż w serwisie Otodom w styczniu była najwyższa od kwietnia 2021 r. - wzrosła o 10 proc. rok do roku i 39 proc. miesiąc do miesiąca, a serwisy nieruchomościowe grupy OLX miały zgodnie z badaniem Megapanel za styczeń 2023 r. rekordową liczbę 6,48 mln użytkowników.

Zwiększył się też ruch w biurach deweloperów. Z danych Otodom Analytics wynika, że łącznie w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Łodzi i Katowicach zarezerwowanych zostało 2,4 tys mieszkań. Takie poziomy rezerwacji - jak podano - ostatni raz notowane były w pierwszej połowie 2021 r.

- Oczywiście nie wszystkie z tych rezerwacji mają szansę zrealizować się w nadchodzących miesiącach. Część z tych lokali to takie, których nabywcy czekają na finalne warunki rządowego programu dopłat. Jakaś część jest również "ucieczką do przodu" nabywców, którzy nie zamierzają z preferencyjnego kredytu skorzystać, ale w oczekiwaniu na powrót zdolności kredytowej obawiają się wzrostu cen w miesiącach nasilonego popytu. Wszystkie one jednak powodują, że pozornie rośnie konkurencja wśród nabywców, a tym samym presja na ceny - powiedziała Katarzyna Kuniewicz.

Zdaniem ekspertki trudno spodziewać się, by deweloperzy na tej podstawie istotnie zwiększyli podaż.