Nie będzie centrów handlowych w małych miastach

Od września 2008 r. nie zanotowano żadnej dużej transakcji na rynku nieruchomości handlowych. Wyjątkiem są realizacje umów zawartych wcześniej.

Takimi wyjątkami było przejęcie trzeciej fazy Fashion House w Sosnowcu przez AIB Polonia Fund II i zakup domu towarowego Pedant w Katowicach przez Redevco. W rekordowym 2006 r. transakcje przejęć na rynku nieruchomości handlowych w Polsce opiewały na prawie 2,5 mld euro, w 2007 r. wyniosły niecałe 2 mld euro, a w 2008 spadły do 406 mln euro. Od początku 2009 r. zawarto transakcji tylko na 20 mln euro.

W pierwszej połowie 2008 r. deweloperzy przedstawiali ambitne plany budowy centrów handlowych w miastach liczących 40-50 tys. mieszkańców. Prognozy na lata 2009-2011 mówiły o oddawaniu około 1 mln mkw. powierzchni handlowej w centrach rocznie. Obecenie prognozy skurczyły się o prawie połowę. Według Jones Lang LaSalle w 2009 r. będzie oddane tylko 615 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w centrach i galeriach w całej Polsce. Około 45 proc. tego planu już zrealizowano, poprzez oddanie do użytku takich obiektów jak poznańska Malta, Renoma we Wrocławiu, Mega Olimp w Lublinie, Cuprum Arena w Lubinie, druga faza Klifa w Gdyni. Do końca roku otworzą się jeszcze: Bonarka w Krakowie, Galeria Jurajska w Częstochowie, Sfera (druga faza) w Bielsku-Bialej i Wzorcownia we Włocławku.
Jones Lang LaSalle przewiduje, że w 2010 r. przybędzie w Polsce tylko 510 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej w różnych centrach. W 2011 r. będzie jej jeszcze mniej.

W 2008 r. ogólna wielkość powierzchni handlowej w nowoczesnych centrach wyniosła 6 mln mkw., w 2010 r. wzrośnie do nieco ponad 7 mln mkw. Są jednak przykłady wstrzymania już rozpoczętych prac przy budowie centrów handlowych, takie jak: Felicity w Lublinie, Millenium Hall w Rzeszowie czy druga faza Wzgórza w Gdyni,. Zaniechanie budowy tylko tych trzech obiektów oznacza 260 tys. mkw. powierzchni handlowej mniej. Są też przypadki zmniejszania powierzchni budowanych centrów na etapie realizacji zatwierdzonych już projektów. Deweloperzy rezygnują z kin, kręgielni i tego typu przystawek.

Banki wyśrubowały wymagania kredytowe. Aby dostać pieniądze deweloper musi się pochwalić wynajęciem od 60 d0 70 proc. powierzchni zanim zacznie cokolwiek budować. Od pozwolenia na budowę do oddania gotowego centrum mija zwykle 18-24 miesiące. Obecnie okres ten wydłuża się do ponad 2 lat. Jest duży spadek popytu na powierzchnie handlowe, zwłaszcza w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

Obecnie dostępne jest w Polsce około 6,27 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego około 60 proc. przypada na 8 największych aglomeracji. Ponad 60 proc. realizowanych projektów zlokalizowanych jest obecnie w miastach małych i średnich. Ale to skutki decyzji podjętych przed 2008 r. Deweloperzy wyraźnie przestawiają się na budowy nowych obiektów w dużych miastach. Największe aglomeracje, miasta liczące ponad 250 tys. mieszkańców ponownie cieszą się największym zainteresowaniem deweloperów. Trochę nowych centrów powstanie też w miastach 150-250 tys. osób.

Niska dynamika sprzedaży i wysoki kurs euro sprawiają, że najemcy coraz ostrożniej wchodzą do centrów handlowych. Ich decyzje mają wpływ na zachowania deweloperów, którzy ograniczają liczbę nowych inwestycji. Ubywa najemców, były przypadki bankructw. Spółki takie jak Monnari, Galeria Centrum z grupy Vistuli i Wólczanki czy Semax nie otworzą już nowych sklepów, zamkną stare. Będą puste lokale po Pabii, Monnari czy Reporterze. LPP, Alma i Almi Decor obniżyły znacząco liczby planowanych nowych otwarć. Zagraniczne sieci jak Donna Karen czy Primark wstrzymują się z wejściem do Polski. Planujące rozwój w Polsce Ann Christine, TK Maxx, Peacocks czy New Look też stają się bardziej wybredne przy wyborze lokalizacji. Spowoduje to mniejszy poziom wynajęcia powierzchni handlowych i spadek czynszów.

Jones Lang LaSalle przewiduje, że obecna sytuacja stwarza dobre warunki do fuzji i przejęć. Słabsze podmioty będą zmuszone sprzedać swoje centra handlowe silniejszym. Będą też budowane obiekty wymagające mniejszych nakładów finansowych, nie tak okazałe, jak największe i nowoczesne galerie w dużych miastach. Po erze ekspansji delikatesów i supermarketów nadejdzie czas rozwoju hipermarketów i dyskontów. Od końca 2010 r. spodziewany jest powrót do wzrostu stawek czynszów za wynajem powierzchni w centrach handlowych.

Handel-Net