Ceny mieszkań ciągle w górę. Są jednak pozytywne sygnały
W drugim kwartale 2022 roku średnie ceny ofertowe mieszkań wzrosły o 3,5 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału tego roku - wynika z kwartalnika mieszkaniowego serwisu Otodom i Polityki Insight. To mniej niż wzrost zanotowany między czwartym kwartałem roku 2021 i pierwszym tego roku, który wyniósł 4,6 proc. Załamanie się popytu wśród tych, którzy kupują mieszkania na kredyt, zrobiło swoje.
Jak wynika z danych Otodom i Polityki Insight, zmalało także tempo wzrostu cen, jeśli porównamy pierwszy kwartał 2022 i 2021 roku z drugim kwartałem 2022 i 2021 roku - z 16,5 proc. do 16,4 proc. W raporcie czytamy, że do hamowania dynamiki cen przyczyniły się przede wszystkim ograniczenia popytowe.
"W ostatnich miesiącach gwałtownie zmalał popyt na mieszkania, zwłaszcza ten finansowany z kredytu. Według danych BIK wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była w czerwcu o 60 proc. niższa niż przed rokiem (w maju spadek wyniósł 52 proc.). W przeciwną stronę oddziaływało wystawianie w ofercie mieszkań budowanych przy bardzo wysokich kosztach materiałów i robocizny" - napisali eksperci.
Ceny ofertowe na rynku pierwotnym rosną szybciej niż na wtórnym - w drugim kwartale 2022 r. za m kw. na rynku pierwotnym trzeba było płacić o 4 proc. niż kwartał wcześniej i o 19,8 proc. więcej niż w drugim kwartale 2021 roku. Na rynku wtórnym wzrost cen porównując kwartał do kwartału był na poziomie 3,2 proc., a w ujęciu rok do roku wyniósł 14 proc.
Dalsza część artykułu pod materiałem wideo
Ceny mieszkań w dół nawet o 20 procent. Optymistyczny scenariusz dla rynku wtórnego
Spekulanci realizują zyski
Eksperci zauważają też, że na rynku wtórnym rośnie podaż i maleje dynamika wzrostu cen, a największy wzrost liczby ofert dotyczy mieszkań wybudowanych w okresie 2016-2021 – liczba aktywnych ogłoszeń w tym segmencie rynku wzrosła od końca 2021 r. o 38 proc.
"To zapewne rezultat systematycznego wystawiania na sprzedaż mieszkań kupionych spekulacyjnie, czyli z chęcią zarobku na szybkim wzroście cen. Ze względu na pogarszające się perspektywy makroekonomiczne, dekoniunkturę na rynku mieszkaniowym oraz wzrost zyskowności alternatywnych form inwestycji część inwestorów na rynku mieszkaniowym decyduje się na realizację zysków teraz. Taki wzrost podaży przekłada się na mniejsze możliwości podnoszenia cen – te na rynku wtórnym wzrosły w drugim kwartale o 3,2 proc. kwartał do kwartału" - napisano.
Polityka Insight i Otodom wskazują, że im większe mieszkanie, tym wolniejszy wzrost cen. "Mimo znaczącego wzrostu podaży najmniejszych mieszkań, ich ceny wciąż idą górę w najszybszym tempie – lokale do 40 m kw. były o 17,4 proc. droższe niż przed rokiem, a te powyżej 90 m kw. o 13,1 proc. Pozostałe mieszkania drożały w tempie zbliżonym do średniej (3,5 proc.)" - podają eksperci.
"Zależność pomiędzy tempem wzrostu cen a powierzchnią lokalu była zapewne wynikiem spadającej zdolności kredytowej nabywców. Wraz z każdą kolejną podwyżką stóp procentowych maleje kwota maksymalnego dostępnego kredytu hipotecznego dla gospodarstw domowych, a co za tym idzie powierzchnia lokalu, na którą je stać. W rezultacie osoby, które chciały jak najszybciej kupić mieszkanie przed dalszą utratą zdolności kredytowej, decydowały się na mniejsze lokale. Wykorzystywali to sprzedający, którzy chętniej podnosili ceny właśnie w tym segmencie rynku" - tłumaczą analitycy.
Większe wzrosty w małych miastach
Co ciekawe, z raportu wynika też, że im mniejsza miejscowość, tym szybciej rosną ceny. W największych miastach Polski, gdzie ceny za m kw. są najwyższe, dynamika wzrostu była najniższa i wyniosła w drugim kwartale 15,4 proc. rok do roku. Z kolei w małych miejscowościach, gdzie mieszka mniej niż 50 tys. mieszkańców, wzrost cen był najszybszy i wyniósł 20,4 proc. w porównaniu z drugim kwartałem ubiegłego roku.
"Kolejny kwartał bardzo wolno rosły ceny mieszkań wybudowanych w latach 1991-2015, czyli tych, które osiągają średnio najwyższe ceny. W drugim kwartale wzrost w tym segmencie rynku wyniósł 2,7 proc., a nieznacznie wolniejszy wzrost odnotowano tylko w mieszkaniach wybudowanych w czasach PRL (2,6 proc.)" - dodali analitycy.
I zauważyli też, że dalej rośnie liczba mieszkań wystawianych na sprzedaż - mimo niewielkiego spadku liczby nowych ofert, łączna liczba oferowanych na sprzedaż mieszkań urosła kolejny kwartał z rzędu.
"To rezultat dużo niższego niż przed rokiem popytu, który spowodował zmniejszenie liczby zamykanych ofert oraz zwiększenie czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy. Obecnie czas wyświetlania jednego ogłoszenia w serwisie Otodom jest najdłuższy w historii badania – mediana wynosi 64 dni wobec 63 dni kwartał wcześniej i 58 dni w czwartym kwartale 2021 r." - czytamy.
Mieszkania coraz mniejsze, najem coraz droższy
"Równocześnie systematycznie maleje powierzchnia oferowanych mieszkań. W drugim kwartale lokal na sprzedaż miał średnio 58,3 m kw. wobec 60,2 m kw. rok temu i 63,2 m kw. w 2018 r., czyli na początku boomu na rynku nieruchomości. To przede wszystkim rezultat spadku metrażu nowo budowanych mieszkań. Wielu deweloperów decydowało się na zwiększenie liczby małych mieszkań, ponieważ generują największe marże, a jest na nie największy popyt podbijany przez inwestorów, którzy poszukują nieruchomości pod wynajem" - komentują eksperci.
Otodom i Polityka Insight oceniają, że rynek najmu nadal znajduje się pod presją wojny. Czynsze ustabilizowały się na wysokich poziomach, ale utrzymuje się nierównowaga między popytem a podażą.
"Średni czynsz za wynajem mieszkania w Polsce wyniósł w drugim kwartale 3179 zł wobec 3155 zł na koniec pierwszego kwartału i 2770 zł w momencie rosyjskiej agresji na Ukrainę. W porównaniu z końcem marca spadły czynsze ofertowe za mieszkania pow. 90 m kw. (średnio w drugim kwartale o 4,5 proc.) i mieszkania o powierzchni 60-90 m kw. (o 1,1 proc.). Wzrosły natomiast czynsze za mieszkania mniejsze, czyli te najpowszechniej dostępne na rynku" - czytamy.
Jak podano, drugi kwartał 2022 r. przyniósł nieznaczną odbudowę liczby ofert najmu – między kwietniem a czerwcem w serwisie Otodom pojawiło się 37,5 tys. nowych ofert najmu, z czego 8,9 tys. stanowiły oferty z Warszawy. W obu przypadkach to najniższa wartość w historii dostępnych danych.
"W drugim kwartale liczba ofert dostępnych na rynku dalej malała, pogłębiając deficyt mieszkań na wynajem i zmniejszając średni czas wyświetlania oferty najmu w serwisie do 17 dni, co stanowi absolutny rekord" - komentują eksperci.
Jest szansa na jeszcze bardziej optymistyczne wieści. Analitycy PKO BP prognozują, że w drugiej połowie 2022 roku możemy liczyć na stopniowy spadek cen transakcyjnych mieszkań. To wyczekiwane przez wiele osób, marzących o zakupie czterech kątów, zjawisko ma potrwać półtora-dwa lata. Już teraz dają się zauważyć delikatne spadki w niektórych dużych polskich miastach.